和往常不一样，今年“金九”显然成色不足，若此时有企业愿意花大价钱拿高溢价地块，必然引起不少讨论。

　　9月19日，合肥迎来9月最后一场土地集中拍卖。最终，万科以总价25.45亿元，楼面价5999.97元/平方米价格竞得四里河庐阳N1405号地块，溢价率143.48%。

　　在整体土地成交量明显同比下降的情况下，万科却打破今年矜持的做法，以近乎合肥房屋均价的价格拿地。一向有顶着风向标名头的万科，此举难免不让人猜疑楼市风向的变化。

　　合肥高溢价个案

　　资料显示，万科此次获得的合肥庐阳N1405号地块东至四里河路，南临南淝河、用地界线，西接用地界线，北至潜山路，土地面积227.27亩，规划为商业服务、居住(商住比例为3：7)，容积率1.0R≤2.8(建筑高度100米以下的容积率≤2.5)，参考地价为460万元/亩。

　　当日，该地块吸引包括旭辉、金科、禹洲、融侨、华润、金地等房企参与竞拍，最终不敌万科。

　　在相关业内看来，该地块之所以吸引众房企的争夺，无非是地块所处的地段。据悉，该地块东边四里河路连接西一环路人行高架，至西一环可直达三里庵商圈，国购广场、之心城等大型商超，西边潜山路可直达政务区，交通非常方便。

　　同时，地块周边居住环境成熟，拥有万科森林公园、文一名门湖畔、华润橡树湾等、中国铁建国际城等知名房企布局。

　　此外，地块周边资源也较为优越，地块的南面是南淝河、地块离合肥两大水库也非常相近。

　　因此，对于该地块由万科竞得，合肥一市场人士一点也不惊讶。他表示，“N1405号地块临近万科森林公园项目，而森林公园项目一直都卖得不错，基于热销，选择拿下相邻地块也很自然”。

　　据了解，万科森林公园项目于2012年9月6日，万科力压保利、中海，以33.06亿元摘得庐阳连体地，拿地价格刷新了当时总价地王纪录。

　　不过此次庐阳出让地块能有如此高溢价，该分析人士认为还是让人始料未及，因为森林公园项目的楼面地价仅在2300元每平方米左右。

　　他预计，按6000每平方米楼面地价计算，未来项目入市价格肯定超过森林公园，大概去到一万多每平方米的水平。

　　据了解，在此次现场拍卖现场，有万科相关人士就表示，预计项目将以精装修入市房价将突破万元。

　　谨慎拿地的万科

　　尽管此次是高溢价夺地，但在行业分析师看来，今年以来万科拿地都趋于谨慎，且获取的高溢价土地并不多，因此合肥拿地仅是个案。

　　据相关研究报告披露，上半年万科的拿地策略较为明显，特点是保守。具体表现为：拿地数量减少、重仓一线城市、加强合作并降低股权。

　　报告指出，上半年万科只拿了21宗地，是去年同期的一半，拿地金额约111亿元，同比下降六成，并且仅为上半年销售额的一成。

　　在布局区域方面，上半年，万科在北上广深共拿下10宗地，占拿地总数的一半；拿地金额一共67亿元，占其全国拿地总额的60%，同比去年同期，万科在一线城市的拿地额上涨了51%。

　　权益变化方面，上半年，万科通过合作拿地的项目数为14个，占2/3，并且有多个项目的权益只有10%-30%，体现了万科小股操盘的思路。而去年，万科合作拿地的比例是50%，项目股权最低也达40%。

　　上述分析师指出，看开发商拿地的行为谨慎与否，可通过企业已拿地金额除以当期销售数据来观察。

　　“若最终结果处于40%-60%之间，则是中性偏激进，低于40%就是比较谨慎，万科今年一直处于20%-30%之间，其拿地还是比较谨慎。”

　　进入下半年，万科拿地依然显示其比较谨慎的策略。据统计，在过去的7、8月万科仅拿了4宗地块，不过，其中有一个持有100%权益的项目，总的地价款为13.43亿元。

　　因此，对于未来土地的购买，万科董秘谭华杰表示，今年三季度全国土地市场的成交量比往年有接近50%的下滑，整体购买力都在下降，但万科还是会针对具体项目情况具体分析，决定是否购买。

中国产业竞争情报网相关研究成果《地块项目可行性研究报告》
 

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