第一章 总 论

　　1.1 项目概要
　　1.1.1 项目名称:XX供销商住小区
　　1.1.2 项目承办单位、法人代表及所有制形式
　　项目承办单位：XX县十字路供销合作社
　　法人代表：XX　　

　　所有制形式：集体所有制
　　1.2.3 项目主管部门：XX县建设局
　　1.2.4 项目拟建地点:XX县城镇中路中段西侧
　　1.2.5 可行性研究报告编制单位:
　　XX县宏发投资咨询服务有限公司
　　1.2.6 主要经济技术指标:
　　1、总用地面积：4571.64平方米
　　2、建筑面积：8825平方米
　　其中：住宅面积6080平方米
　　商铺面积2145平方米
　　3、其它面积：860平方米
　　其中：车库300平方米
　　储藏室560平方米
　　4、居住户数：76户
　　5、建筑密度：≤30%
　　6、容积率：≤1.5
　　7、绿化率：≥30%
　　8、日照间距系数：≥1.3
　　9、总投资：930.5万元
　　10、销售收入：1100.6万元
　　1.2 可行性研究的依据
　　1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书
　　2、《中华人民共和国城市规划法》
　　3、《国家城市居住区规划设计规范》
　　4、《山东省城市房地产开发经营管理条例》
　　5、《XX县城市总体规划》
　　6、《XX县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
　　7、国家、省、市有关、法规
　　8、现行的有关技术规范和规定
　　9、XX供销商住小区规划设计方案
　　10、建设单位提供的有关资料
　　1.3 可行性研究的范围
　　1、项目建设的必要性和市场需求分析
　　2、项目建设地点及配套条件
　　3、主要建设规模及内容
　　4、工程设计方案
　　5、环境保护及节能
　　6、投资估算及资金筹措
　　7、财务分析及经济评价
　　8、项目实施进度安排
　　1.4 可行性研究结论
　　住宅是人们生活的必需品，消费市场具巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。随着县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。XX县十字路镇供销合作社根据县城新一轮总体规划，按照县府出台的关于加快旧城改造步伐的布署，在充分论证XX县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，委托XX县国鑫房地产开发有限公司对原十字路镇供销合作社旧址进行改造，建设一处高品质、分展示人性化的新型商住小区，供销商住小区是县府实施旧城改造的启动工程之一，小区的建设将成为在XX倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。
　　通过整体分析论证，该项目属新型中档商住小区项目建设，小区选址符合XX县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。
　　

　　第二章项目背景及建设的必要性

　　2.1项目区的自然、经济和社会发展概况
　　XX县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积1752平方公里，辖18个乡镇，759个行政村，99万人口。
　　XX县历史悠久，文化底蕴丰厚。早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有“向国古城遗址”等多处有类遗址，文物保护单位97处，有甲子山孙膑洞、世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。据考证，老子、孔子、大禹、秦始皇、诸葛亮、苏轼等都曾在此活动。XX县是革命老区，被誉为山东的“小延安”。1945年8月，这里诞生了中国共产党领导下的第一个省政府——山东省政府，50年代XX县以毛泽东主席亲笔批示的厉家寨、高家柳沟、王家坊前三个典型闻名全国。
　　XX县近海临港，区位优势明显。XX地处青岛、日照、连云港“三港”腹地，县城离临沂机场50公里，离连云港机场及港口80公里，离青岛港230公里，离日照港90公里，离岚山港40公里。兖石铁路复线和岚济公路、206国道横穿东西；新建成的同三高速公路经我县可直达厦门，新开工的天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角、珠三角连为一体。XX既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。
　　XX县物华天宝，具有得天独厚的资源优势。XX属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量853毫米，年平均光照时间为2458.9小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖率达30%。矿产资源丰富，现已探明可供开采的矿石有金、铁、重晶石、氯石、金红石、紫砂岩、明矾石、花岗石等36种，其中重晶石、氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石储量30亿立方米。电力非常充足，电网可供能力27万千瓦，新建的220千伏输变电工程可满足今后10年的发展需要；水资源充足，境内有大中小型水库171座，其中大中型水库4座，总储水量5.5亿立方米，可满足工农业和生活用水需求；劳动力资源十分丰富，农村剩余劳动力20万人，境内有各类职业技术学校5家，年培训各类初、中、高级职业技术人才2万人，劳动力成本低，劳动力市场发达；旅游资源丰富，境内既有天佛风景区、马 山风景区和“沂蒙风情园”等自然景观，又有八路军115师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。农业资源优势明显，花生、板栗、茶叶、大樱桃、苹果、桑蚕、黄烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生、板栗、肉类出口居全国各县区前列。
　　XX县经济基础较好，发展后劲充足。工业门类比较齐全，现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干的新型工业体系，福瑞味精、宇达墙地砖、绿润板栗食品、玉皇花生油等名牌畅销国内外；市场体系健全，全县各类市场达120处，大型超市、连锁经营、物流配送等现代流通企业达30多家，年交易额10多亿元；经济外向度不断提高，全县有自营进出口权的企业151家，已形成花生加工、工艺柳编、石雕石刻、纺织服装、磨料磨具、食品加工等六大出口创汇产业，出口产品达30大系列、1000多个品种，其中，花生制品出口占全国出口总量的18%，草柳编制品出口占全国出口总量的7%。
　　2005年，全县完成生产总值101.86亿元，同比增长32%；三次产业结构比为15：46：39；全社会固定资产投资48亿元，同比增长64%；地方财政收入2.8亿元，增长20.5%；社会消费品零售总额28亿元，增长13.8%；城镇居民人均可支配收入6974万元，增长11%；农民人均纯收入3562元，增长13%。
　　XX县投资环境优越，服务体系健全。成立了行政审批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行“一条龙”全程服务。深入开展了“平安XX”、“诚信XX”、“文明XX”创建，在全社会大力倡导“团结奋进，务实苦干，文明开放，创业争先”的XX精神，大力倡树“人人代表XX形象，事事关系投资环境”和“进了XX门，就是XX人，来到XX县，事事都好办”的观念，营造了文明、诚信、安全、公正、开放的社会环境。不断加强载体建设，开发建设的民营科技工业园已被列为“省级开发区”，位置优越，环境优美，基础设施完善，园区规划面积26.7平方公里，一期开发6.5平方公里，目前已有日本、韩国、新加坡、港澳台和内地等9个投资过亿元的项目入园开工建设。规划开发的坪上临港工贸加工区，具备发展临港型加工业和现代物流业的优越条件，规划面积15平方公里，一期开发3平方公里。为进一步加强招商引资步伐，县委、县政府制定出台了一系列招商引资优惠政策。在项目用地上，通过出让方式取得土地使用权的，地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予一定比例的财政奖励返还。对科技含量高、投资规模大的工业项目可以“一事一议、一企一策”。在税费征收上按企业投资额大小和对地方财政的贡献率给予一定比例的奖励返还。对来XX投资市场开发、房地产开发的项目，可以通过土地招标、拍卖、挂牌等方式，依法取得土地使用权，并享受有关优惠政策，确保项目有较高的投资回报率。
　　2.2 承办单位概况
　　XX县十字路供销合作社成立于1955年5月，注册资金179万元，总资产2000万元，现企业地址县城隆山路中段，是一家从事百货、五金交电、日用杂品、中小农具、食品、农机配件、废旧物资、畜产品、农副产品批发零售购销等业务的集体所有制商业流通企业，原址位于县城镇中路，现企业主要经营场所是1976年由镇中路迁建的，主要经营场所迁出后，十字路供销合作社镇中路旧址改为商住用地。
　　公司现有职工113人，大部分是多年从事供销工作的老职工。由于经济体制的转型和历史的原因，供销系统职工住房十分紧张，原供销社旧址现有经营用房和职工住房大部分已年久失修经鉴定为危房。针对职工多住房条件差的现状，十字路供销社计划对镇中路旧址进行改造，总的原则是在改善职工居住条件的同时改善经营基础设施功能，重新将经营网点进行布局，拓展市场空间，从而满足社会需求。
　　XX供销商住小区将由XX县国鑫房地产开发有限公司开发建设，项目建设将按照经济、实用的原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，小区改造完成后将产生良好的经济效益与社会效益。
　　XX县国鑫房地产开发有限公司成立于2005年。企业为房地产开发暂定资质。公司注册资金1000万元，公司下设办公室、财务科、技术科、安全科、预算科、材料科、售楼处、物业管理公司等职能部门。开发企业具备实施该项目的技术力量和经济实力。
　　2.3 项目提出的必要性
　　一、居民小区建设是加快旧城改提升城市形象的需要
　　为进一步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。
　　二、居民小区建设是健全完善房地产市场的必然
　　随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。
　　XX县的房地产开发自1992年开始，起步较晚，经过10多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段，到2003年末全县共开发5处商品住宅小区，共计开发完成住宅楼33栋，开发住宅1498套，开发住宅面积9.5万平方米，总投资约6600万元。从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端，影响了XX县的整体形象和城市化水平的提高。根据XX县城市总体规划，2005年城区人口达到15万人，2010年达到25万人，人均居住面积达到或超过18平方米，同时要打造出一个现代化的山水园林城市，这一定位为XX县的房地产发展打开了广阔的空间。
　

　　第三章 市场分析及预测

　　3.1 市场供求情况分析
　　据统计2004年底我国人均住房面积21.5平方米，正处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到20—30平方米之前，会保持旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。“衣食住行“是老百姓生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中的份量越来越重，必将成为今后人们消费的重点，城镇居民对住宅条件改善的呼声越来越高。加快旧城开发改造，集中进行居民小区是建设，是一种带有政府政策性优惠，面向城镇居民中低收入家庭、既经济又适用的住房改造措施，深受广大居民欢迎，是城镇居民改善住宅条件的首选，其市场潜力巨大。
　　按照国务院、省、市有关精神，城乡居民房改优惠政策逐步由过去的福利分房转为实行货币分房制度。城乡居民持币购房已是大势所趋。通过调查，XX县2005年城镇居民人均居住面积19.6平方米。到目前为止，全县城市居民住房困难户在5000户以上，18处乡镇机关干部、民营企业家想在县城内购房的也有几百户之多，同时，全县每年将有复转退伍军人、大中专毕业生、结婚及分家立户的还要新增上千户。而XX县自2003年九月份开始，县政府原则上不再审批单位集资建房，实行小区集中居住，客观上造成县城住房供求关系紧张。从2003年至今，XX县房地产呈现出持续快速、健康发展的良好局面，并且在加速发展的迹象。房地产开发投资、商品房竣工面积、销售面积和二手房交易等指标均创新高。主要表现在以下几个方面：
　　1、新建商品房供需两旺。2004年全年新开工商品房建筑面积5.5万平方米，比上年增加1万平方米；2005年开发商品房建筑面积约8万平方米，超过2004年2.5万平方米。销售情况非常理想，空置率很低。
　　2、商品房价格情况。2003年普通商品房价为1050元/平方米左右，比2002年增长100元/平方米，同比增长10.5%；2004年商品房均价为1150元/平方米，比2003年增长100元/平方米，同比增长9.5%；2005年商品房均价为1350元/平方米，较上年同期增长17%左右。
　　3、商品房价格增长的主要影响因素。社会经济总量的增加，居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根本原因。商品房价格上涨的幅度从前几年看，每年的涨幅都在保持50—100元/平方米之间，2003年以来由于建材价格上涨，土地购置成本增加等原因，使商品房价格年均涨幅达13%，购房成本三年增加400元/平方米左右。
　　4、商品房购买对象情况。从近几年商品房销售对象的情况来看，县城居民购买率在60%左右；乡镇居民购买率在40%左右，外地居民购买比例不到1%。购房的目的主要以自住为主，投资及投机的情况很少。
　　5、商品房空置情况及原因。近几年我县商品房空置率很低，仅为3%左右。楼层位置差，面积较大是空置的主要原因。空置的楼房一般是顶层和楼两侧的位置。
　　据上述分析可以预测，今后几年县城商品房价格上涨虽会趋缓，但XX县城住房供求关系不会松驰，发展趋势良好。
　　3.2 发展趋势分析
　　目前，我国商品住宅已进入了一个产业更新改造换代期。换代型住宅在性能、装备水平、功能、环境、使用寿命等5个方面都有明显的进步和提高。1993年建设部实施的“国家康居示范工程”集中体现了住宅现代化的发展方向。
　　促进这一时期到来的主要原因有以下几点：
　　1、国力增强，人民生活水平的提高，对住宅从量的需求逐步转向质的需求。追求环境适宜、质量好、品味高的住宅已成大趋势。
　　2、住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次的住宅率先进入换代期，是换代住宅的主要消费对象。
　　3、住宅科技成果转化速度明显加快，使建造水平住宅成为可能，中国商品住宅的定位已开始瞄准国际水平。
　　4、建材的建筑装饰品供应充足，品种和类型的多样化有中力的支持了住宅的升级换代。
　　5、生态环保和可持续发展推动住宅建筑向更高层面发展。
　　6、城市化的加快、旧城改造及现代化住宅需求的提高。
　　7、市场与产业化成为住宅换代的推进器，人们购买欲望理性增长，换代住宅更能引导消费者的生活方式，使生活更为舒适、更具品味。
　　8、市场的稳定和持续发展，需求旺盛，不断将人们的消费理念更新，为住宅换代提供屯大前提。
　　9、房改结束后，个人购房已逐渐成为主流，住宅已由福利变成真正的商品，人们对这一昂贵耐用的消费品需求不再停留在满足居住空间，而是提出了更多、更新的要求。
　　3.3 竞争分析
　　作为个人置业的“微观行为”，对于中上等收入的购房者来说，他们考虑的主要问题是产品的价格、区域、交通、子女入学、环境、房型、配套设施等综合要素。根据实际需要，在这些要素之中有所取舍地选择一个平衡点作为最终之选。近几年，随着人们生活与消费理念的改善，对居住质量和品味的要求不断提高。以及换代住宅的兴起，市场竞争在内容、形式和手段等各方面都变得更加多样化。
　　XX供销商住小区住宅价格采用需求导向结合开发成本定价方法，这种定价方法基于人们对XX供销商住小区的区域位置规划水平与参照物业的比较，同时体现本住宅区的整体服务能和利用旧城改造的优惠政策。从地域、交通和环境角度分析，XX供销商住小区所处区域公共配套设施齐全，购物、交通、医疗、教育极为方便这将成为对购房者产生巨大吸引力的有利因素。
　　根据项目单位和开发商提出的策划和总的规划方案，拟建的供销商住小区是以中档住宅为主的小型商住区，其目前的定位主要是面向十字路镇供销社单位职工。这在项目策划、小区选址、总体规划、户型及房型设计、环境设计、配套公建设施规划及各成本造价等方面都有明显的指向。
　　

　　第四章 项目选址与建设条件

　　4.1 项目选址
　　本项目位于县城镇中路中段西侧，南邻民主路，东邻镇中路。项目用地性质为二类居住用地，土地为规划现状土地。项目建设规划由XX县建筑设计院设计，并经XX城建领导小组审议通过，符合县城总体规划。
　　4.2 主要建设条件
　　一、场地现状
　　该地块用地性质为居住用地，土地为规划现状土地。场地地质状况良好，无断层及破碎带等地质构造，场地处于相对稳定地块内。各岩层分布均匀，性质稳定，地质良好，适合建设住宅小区。
　　二、工程地质、地震情况
　　根据《中国地震烈度区划分布图》和《中国地震动参数区划图（GB18306—2001）》规定，经地震部门对周围建筑工程勘测，该项目距东西向板泉—坊前断裂带约7.0公里，相邸—高庄断裂带约4.0公里，第四系地层厚约1.5米，基岩面起伏不大基岩构造不发育，地质条件较好，建筑应按基础浓烈度8度进行抗震设防，以确保建筑工程质量和抗震要求。
　　三、气象：XX位于山东省东南部，南邻江苏、东靠日照，属暖温带季风区半湿润大陆性气候，四季分明，具体气象数据如下：
　　1、风向
　　常年主导风向：东北向
　　冬季主导风向：东北向
　　夏季主导风向：西南向
　　2、风速
　　最大风速：33.3m/s
　　冬季平均风速：2.8m/s
　　3、气温
　　年平均气温：14.2℃
　　极端最低气温：-19.7℃
　　4、相对湿度：
　　最冷月平均相对湿度：54%
　　最热月平均相对湿度：73%
　　全年平均相对湿度：59%
　　5、降水量：600mm
　　年最大降水量：723.7 mm
　　日最大降水量：298.7 mm
　　时最大降水量：96 mm
　　6、最大积雪厚度：180 mm
　　7、最大冻土深度：40 mm
　　四、交通、通讯
　　该项目区位于县城东北部，交通条件良好，进出方便。项目区通讯条件优越，装备水平先进，已建成覆盖全县的空中、地下、地上数字传输网络，开通了国际互联网业务。
　　五、原材料供应
　　项目建设所需钢材、木材、水泥、砖、石灰等可由县内生产厂家和各批发市场供应。其它装饰材料可就近选择批发市场供应。
　　六、市政配套
　　1、电：XX县电力供应充足，县城驻地有220KV和110KV变电站两处KV变电，小区紧邻220KV变电站，配电设施齐备，完全满足项目用电。
　　2、水：县城用水由县自来水公司供给，日供水能力为5立方米，水量充足，可以保证用水需求。
　　3、供热：本工程采暖热源设计由县力源热电厂热网供给。
　　

　　第五章 工程设计方案

　　5.1 设计依据和技术标准
　　1、《中华人民共和国城市规划法》
　　2、《城市居住区规划设计规范》
　　3、《城市规划设计办法》
　　4、《XX县城市总体规划》
　　5、《建筑抗震设计规范》
　　6、《建筑防火设计规范》
　　7、《民用建筑设计通则》
　　8、《住宅设计规范》
　　9、国家相关技术规范
　　5.2 规划方案
　　5.1.1 规划指导思想
　　坚持“以人为本”的设计原则，结合周边的现状和发展趋势，超前规划，使其成为适合现代人居住的高档文明的居住社区，成为XX县城市住宅发展的一个亮点，体现现代文明小区的内涵。
　　坚持可持续发展，注重整体环境的质量，结合现状及当地居民的生活习惯和传统文化，创造舒适、方便、卫生、美观的居住环境。
　　坚持经济和社会效益的统一，充分合理地利用地块的地理优势和区位优势，寻求经济效益、环境效益和社会效益的最佳结合。
　　5.1.2 规划设计目标
　　为区内居民提供一个功能布局合理，适应多元化生活方式，有益主体心智培养的高品质居住环境，满足社区设计的安全性、可达性、方便性、识别性和私密性等要求。
　　5.1.3 规划设计原则
　　本社区住宅群体组合的设计应坚持功能、经济、美观等多方面的要求，又使彼此间互相协调统一。
　　1、功能原则
　　满足日照、通讯、密度、朝向、间距等要求，使居住环境方便、安全、安静，便于居民联系交往，便于管理。
　　2、美观原则
　　运用美学原理，创造和谐、优美、明朗、亲切、大方及富有个性的居住环境。
　　3、绿色住宅原则
　　大力营造绿色住宅、生态住宅，采用各种节能设备、措施，最大限度节约能源。
　　5.3 总体布局
　　5.3.1 总体布局
　　项目设计依据《XX县城市总体规划》，考虑XX县城特色，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，以充分体现经济、环境和社会效益的统一。
　　总体布局强调文化性和时代性，力求塑造气势恢弘而又生活舒适的生活环境。小区的整体布局和道路结构合理、简洁、特色鲜明，并注重对小区环境空间的塑造，在居住建设有较好的朝向前提下，形成多层次的室外绿地活动空间，形
　　成一个优美的居住环境，住宅日照间距控制在1：1.3以上。 5.3.2 设计要点
　　1、住宅设计。根据地方风格、传统习惯，住宅群体的平面组合采用南北朝向和间距布置的行列式。使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路和官网。
　　（1）标准层面功能布局要充分满足人居环境及心理需求，并有完善舒适的响应设施设备标准。
　　（2）标准层平面形成、户型组合、平面规模、建筑标准应根据使用功能要求、气候、交通、疏散、城市规划要求，用地条件、周围环境等因素决定。
　　（3）平面开工力求简洁、对称、形体优美。 （4）综合考虑住宅平面空间效率、合理选择结构体系，力求舒适、安全、经济、节能、技术先进。
　　2、公建设计。小区公建布置在主入口，有公共服务、安全保卫等。项目区设置给水、电力、通信供电等管线，依照小区总体规划，严格按设计规范要求布局，管线全部采用地下敷设，与城市管线相衔接。
　　5.4 建筑设计方案
　　项目规划占地4571.64平方米，住宅建筑面积6080平方米，户型为甲、乙、丙三类，分别为75平方米，95平方米，130平方米，共计76套。其他建筑面积860平方米。
　　其它配套建设有水、电、通讯设施管线、绿化、美化和道路硬化等工程。
　　工程计划2006年6月开工建设，2007年5月份交付使用。项目建设期12个月。
　　一、整体设计
　　小区内共安排住宅楼两幢，沿街商住楼一幢，小区内建筑高度控制为：商住楼建筑高度为4层，一、二层为商业用房，三、四层为住宅；住宅楼建筑高度为5层，住宅楼每栋3个单元，单元内每层2户，以坡顶和局部坡顶为主，坡顶坡度小于1/3 ，层高2.9米，建筑形式依地理条件采用多样化选择。
　　二、户型
　　本项目在住宅户型设计时应突出经济适用特点，并充分照顾到经济条件较好的部分住户，户型设计主要为二室二厅、三室一厅、三室二厅，套型面积标准为中小型。
　　三、室内外装饰
　　1、外墙面：小区建筑色彩追求统一中有变化。住宅的整体形象为浅色，但可在屋顶、阳台、窗口等局部使用色彩较亮的颜色。公共设施的色彩应根据其自身性质，追求相应的变化。主要入口点缀一些色彩明快的装饰，使小区色彩丰富多彩。
　　2、内装饰：居室为水泥地面（为用户木地板留设条件），厨房、厕所地面为防滑地砖。商铺、门厅选用普通面砖。墙面为防瓷涂料。
　　3、门窗：住宅内外窗采用铝合金或塑钢窗；内门选用木制夹板门，外门均采用防盗门。
　　4、实现良好的通风系统，通过以下措施来提高室内通风状况：在小区规划设计中考虑主导风向；单体朝向有利室内通风；住宅中80%以上的房间应能实现自然通风，室内外空气可自然交换。在有特殊污染源的房间（如厨房）安装局部排风系统，向室外排风。
　　四、结构设计
　　1、设计依据
　　《建筑结构荷载规范》
　　《建筑基地基础设计规范》
　　《钢结构设计规范》
　　《钢筋混凝土结构设计规范》
　　《建筑抗震设计规范》
　　《砌体结构设计规范》
　　2、主要结构：
　　基础：采用柱以下独立混凝土基础，或墙下条型基础
　　墙体：内外墙采用页岩多孔砖，部分内墙采用GRC工轻质空心板。
　　屋面：采用珍珠岩保温，水泥炉渣找坡，SBS卷材防水。
　　五、主要技术方案要点
　　在小区建设中，选用生产能耗低、技术含量高、能集约化生
　　产的建筑材料或产品；选用可循环使用、可再生、可重复使用的建筑材料和产品；选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品；采用已取得国家环境标志认可委员会批准的建筑材料和产品。
　　六、住宅耐用性
　　小区建筑设计使用寿命为50年
　　小区建筑抗震设防8度
　　开发商向用户提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。
　　七、防震设计要点
　　1、建筑体型和立面处理要求匀称。建筑体型宜规则、对称、建筑立面宜避免高低错落、突然变化。
　　2、建筑平面布置力求规整。如因使用和美观要求必须将平面布置成不规则时，应用防震缝将建筑分割成若干结构单元，使每个单元体型规则，平面规整、结构体系单一。
　　3、加强结构的整体刚度。从抗震要求出发，合理选择结构类型，合理布置墙和柱，加强构件和构件连接的整体性，设圈梁和构件柱等。
　　4、处理好细部构件。楼梯、女儿墙、阳台、雨蓬、装饰贴面等细部构造应予以足够的重视。
　　八、建筑隔声
　　（1）增加构件重量。从声波激发构件振动的原理可以知道，构件越轻越易引起振动；越重越不易振动。因此，构件的重量越大，隔声能力就越高，设计时可以选择表面密度（kg/m2）大的材料。
　　（2）采用带空气层的双构件。双层结构的传声是由声源激发引起一层材料的振动，振动传到空气层，然后再激起另一层材料的振动。
　　（3）采用多层组合构件。多层组合构件是利用声波在不同介质分界面上产生反射、吸收的原理来达到隔声的目的。它可以大大减轻构件的重量，从而减轻整个建筑的结构自重。
　　2、对撞击声的隔绝
　　（1）设置弹性面层。即在构件面层上铺设富有弹性的材料，如地毡、地毯、软木板等。构件表面接受撞击时，由于面层的弹性变形，减弱了撞击能量。
　　（2）设置弹性夹层。在面层和结构层或两结构层之间设置一层弹性材料，如刨花板、岩棉、泡沫塑料等，将面层和结构层隔开，切断了撞击声的传递路线。
　　（3）采用带空气层的双层结构。利用隔绝空气声的办法来降低撞击声。
　　5.5 给排水方案
　　1、供水
　　用水一般分为生活用水、公建用水、绿化及消防用水和未预见量及管网漏失量。小区日用水量约为50立方米。
　　本项目供水由XX县自来水公司城区供水管网提供，其水量充足、水压高、水质好、无需再增设加压站和水二次处理设施。
　　2、排水
　　排水系统采用雨、污水分流制。雨水采用暗沟方式，生活污水经地下砼管道小区化粪池处理符合排放标准后排入城市污水收集管网。
　　3、消防
　　（1）满足居民疏散的消防要求。
　　（2）设计通风系统，满足消防疏散要求。
　　（3）按消防部门要求设置消防栓。
　　（4）区内按交通干道布置循环室外消防给水管道，管径不小于DN100中，室外消防栓距路边不应超过2米，室外消防栓的间距不大于120米，数量、位置与消防管理部门协商确定。
　　5.6 供电及电气设计方案
　　1、供电
　　本项目供电由XX县供电公司提供，其电压稳定、电量充足，有利于保证居民用电。
　　2、用电指标
　　（1）住宅：6KW/户
　　每户负荷同时利用系数：0.3
　　小区负荷同时利用系数：0.6
　　（2）公建：30W/平方米
　　小区负荷同时利用系数：0.7
　　3、计量
　　为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。
　　5.7 通讯系统
　　1、电话通讯
　　区内敷设电话电缆线，分区域安装电话交换箱，每个住宅单元设置嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。
　　2、电视及其他有线电视电缆与电信电缆一起铺设，用PVC管敷设以确保管线到户、信号入户。每户甩线一对，每间预留进线口一个及一个分线盒。每户设有有线电视系统，终端盒位于起居室和主卧室各1个。
　　5.8 供热
　　根据城市环保要求，本项目规划利用县热电厂热源供热。
　　5.9 管线综合布置方案
　　本小区工程管线共有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、煤气管五种，除电力电缆和电信电缆沟铺设计，其余管线一律采用直铺埋设。
　　各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直净距离，避免互相干扰。
　　生活给水管采用PPR管。消防给水管采用PPR管。室外排水管选用砼管材。
　　

　　第六章环境保护与节能

　　6.1 环境保护
　　本项目地点选在XX县城区中心，该处周围环境情况较好，水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力，周围无重污染企业。本项目建成后，从事经营活动可产生部分垃圾，另外还将产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾等，只要采取有效治理措施，对周围环境不会产生不良影响。
　　6.1.1 污染源分析及治理措施
　　1、主要污染源与污染物
　　本项目属商住小区建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及经营、生活垃圾。为确保小区内环境不对周围环境产生不利影响，对上述污染源必须采取有效的治理措施。
　　2、环保治理措施
　　本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：
　　（1）生活污水
　　本项目采用化粪池对生活污水进行处理，后经市政污水管道排放。
　　（2）厨房油烟
　　本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。
　　（3）经营、生活垃圾
　　本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往垃圾处理场处理。
　　6.1.2 施工期环境保护措施
　　本项目在施工建设过程中应精心组织，合理安排，争取最大程度的减少对周围环境的负面影响。现场堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作好防风遮盖，场地四周严格按有关部门要求砌筑时护墙，施工垃圾及时清运。施工过程的主要污染源是嗓声污染，来自于基础工程、装修工程的机械噪声，可通过控制作业时段，使用低噪音机械等措施减弱这一污染，避免对附近学校、居民造成干扰。
　　6.1.3 绿化
　　绿化分为中心绿地，组团继地，小区通过主干道的带状绿地将二级绿地联系在一起，形成完整的绿化体系。
　　绿化配置以乔木和草坪为主，灌木、常绿树、花卉为辅，常绿树选择玉兰、枇杷、塔松等。整个小区内的环境要求：不漏黄土只见绿，除了道路、少量机动停车位等铺砌地面之外，其余部分地面由绿化覆盖。
　　6.2 节能
　　6.2.1 节能措施
　　1、所有设备（包括变电配电设备、消防设备等）全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿、提高功效因数、减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。
　　2、灯具以节能灯为主，以节约用电。
　　3、卫生间选用节水型卫生洁具，以节约用水。
　　4、采用新型节能墙体材料，并推广采用新材料、新技术、新工艺、新设备，以节能降耗。
　　除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。
　　6.2.2 材料的应用
　　为了提高住宅小区的科技含量，体现以人为本的住宅设计理念，根据国家建设部门有关规定要求，在本项目建设中应用新技术、新工艺、新设备、新材料。
　　1、使用冷轧带肋钢筋
　　由于冷轧带钢筋握裹里强、钢性大，与使用普通元钢相比较可节约成本，国家推广使用冷轧肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替I级钢筋。
　　2、使用PPR上水管，PVC下水管
　　传统的铸铁管、镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，PPR、PVC上下水管具有质量好、能耗小、不污染、安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷嘴。
　　3、外墙乳胶漆
　　住宅外墙采取环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。
　　4、供暖系统
　　部分管道使用镀锌管。
　　5、坐便器使用节水型水箱。
　　6、充分考虑小区内老弱病残人员的起居生活方便，道路、公建及住宅采用无障碍设计。
　　

　　第七章物业管理

　　在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物业管理公司进行管理，物业管理要提前介入，参与方案的制定，对小区实行封闭式统一的物业管理，按物价局及有关部门规定的价格，实行有偿服务。
　　物业管理是房地产开发和小区建设必备条件，因此运用现代化管理手段管理居民小区是大势所趋。物业公司要配备高素质的管理队伍，并注重加强专业知识培训和职业道德教育，随着小区建设投入使用开始运营。
　　物业管理服务内容及职责包括：维护社区治安；道路、公建、管、线及设备维护检修；水电暖供应、管理；环境卫生、绿地维护及管理；向入住居民提供需要的商业服务；小区其它管理事宜等。物业管理要全方位落实管理措施，加强环境及物业设施建设，加强安全防范，形成一套完整的物业管理体系，为业主营造一个祥和、安全、方便、优美的生活居住环境。
　　

　　第八章投资估算与资金筹措

　　8.1 投资估算
　　8.1.1 估算依据
　　1、《山东省建筑工程消耗量定额》
　　2、《山东省安装工程消耗量定额》
　　3、《山东省建筑工程价目表》
　　4、《山东省安装工程价目表》
　　5、政府及有关部门发布的工程造价指标
　　6、XX县建筑材料预算价格
　　7、其它相关资料
　　8.1.2 总投资估算
　　项目总投资：930.5万元。其中：土地费用137万元，拆迁费用75万元，土建及安装工程575.8万元，基础设施配套费32.9万元，其它投资52.1万元，费用57.7万元。详见成本费用估算表（表10-1）
　　8.2 资金来源及筹措
　　8.2.1 资金来源及筹措
　　项目总投资930.5万元，资金由开发企业自筹300万元，通过预售收入解决630.5万元。
　　

　　第九章财务分析

　　9.1 成本构成
　　9.1.1 土地成本：212万元
　　1、土地出让金：6.85亩×20万元=137万元
　　2、拆迁费用：75万元
　　9.1.2 开发前期费：52.1万元
　　1、规划管理费：8225m2×1.5元=1.2万元
　　2、规划设计费：8225m2×2元=1.6万元
　　3、单体设计费：8225m2×10元=8.2万元
　　4、劳保统筹费：8225m2×650元×2.6%=13.9万元
　　5、招投标费：8225m2×650元×3‰=1.6万元
　　6、质检费：8225m2×650元×2.6‰=1.4万元
　　7、监理费：8225m2×650元×2%=10.7万元
　　8、勘测费：8225m2×4.0=3.3万元
　　9、放线费：8225m2×0.5元=0.4万元
　　10、消防费：8225m2×1元=0.8万元
　　11、地震设防费：8225m2×1元=0.8万元
　　12、避雷设施费：8225m2×2元=1.6万元
　　13、人防工程费：8225m2×8元=6.6万元
　　9.2.3 基础设施配套费：32.9万元
　　1、城市建设配套费（旧城改造免）
　　2、区内配套设施工程费：32.9万元
　　（1）小区绿化环境智能化：8225m2×20元=16.5万元
　　（2）给排水、消防系统：8225m2×10元=8.2万元
　　（3）灯光配电系统：8225m2×10元=8.2万元
　　9.2.4 建安成本：8225m2×700元=575.8万元
　　合计：872.8万元
　　9.2 费 用
　　1、销售费用：8225m2×1000元×1%=575.8万元
　　2、管理费用：8225m2×1000元×2%=16.5万元
　　3、基本预备费：8225 m2×1000元×2%=16.5万元
　　4、涨价预备费：8225 m2×1000元×2%=16.5万元
　　合计：57.7万元
　　项目成本费用估算表
　　表:10-1 单位:万元
　　序号 项 目 单位 单价(元) 数量(m2) 金额 备注
　　1 土地出让金 m2 167 137.0
　　2 拆迁费用 m2 91 75.0
　　3 建安成本 m2 700 575.8
　　4 城市配套设施费 m2 免
　　5 区内配套设施费 m2 40 32.9
　　6 开发前期费 m2 63 52.1
　　7 销售费 m2 10 8.2
　　8 管理费 m2 20 16.5
　　9 基本预备费 m2 20 16.5
　　10 涨价预备费 m2 20 16.5
　　合 计 1131 8225 930.5
　　9.3 销售收入及利润估算
　　9.3.1 销售收入估算
　　1、住宅销售收入的确定：本项目销售价格采用的是需求导向和成本定价法。根据成本估算及市场研究的结果，确定住宅销售均价为1000元/ m2，车库售价为1000—1500/ m2，储藏室售价为600—800元/ m2，本项目暂定商销售价为2000元/ m2，车库售价为1000元/ m2，储藏室售价为600元/ m2。
　　销售收入估算表
　　表：10—2 单位：万元
　　项目 可销售面积m2 建议销售价格 合 计
　　住宅 6080 1000 608
　　商铺 2145 2000 429
　　车库 300 1000 30
　　储藏室 560 600 33.6
　　合计 9085 1100.6
　　9.3.2 销售税金计算
　　项目销售收入缴纳营业税，税率为5%；城市维护建设税，税率为5%；教育附加费率为4%。
　　销售税金及附加估算表
　　项 目 金 额 备 注
　　销售收入 1100.6
　　销售税金及附加 60.0
　　营业税 55.0 5%
　　城市维护建设税 2.8 5%
　　教育附加费 2.2 4%
　　9.3.3 销售利润估算
　　损 益 表
　　表:10-4 单位:万元
　　项 目 金 额 备 注
　　销售收入 1100.6
　　总成本费用 930.5
　　销售税金 60.0
　　销售利润 110.1
　　所得税 36.3 33%
　　税后利润 73.8
　　公积金 7.4
　　公益金 3.7 10%
　　可分配利润 62.7 5%

　　第十章经济与社会效益分析评价

　　10.1 经济效益分析
　　静态指标分析：
　　1、投资利润率＝利润总额/投资总额×100%=110.1/930.5×100%=11.8%
　　2、投资利润率=利税总额/投资总额×100%=（110.1+60.0）/930.5×100%=18.3%
　　3、成本利润率=利润总额/总成本×100%=110.1/872.8×100%=12.6%
　　4、销售利润率=利润总额/销售收入×100%=110.1/1100.6×100%=10%
　　上述分析表明，各项指标均接近同行业房地产开发项目指标，故项目可行。
　　10.2 社会效益评价
　　本项目建设符合国家推动经济社会和谐和加快城市化进程的方针政策，项目建设是促进经济和社会全面和谐发展，解决县城品味低，提高城市档次的重大举措。
　　XX供销商住小区建设是整个城区开发加快旧城改实施新一轮城市总体规划的重要组成部分。项目建成后将成为又一个经济发展的纽带和载体，达到改善投资环境，提高经济效益的功效。
　　XX供销商住小区的建设不仅为城市发展提供了巨大商机，还为职工居民提供购物、工作、居住、游憩的场所，给来到这里的人们带来现代社会的丰富感和舒适感。
　　

　　第十一章项目实施进度计划及建议

　　11.1 项目实施进度计划
　　本项目建设按照基本建设程序，科学论证、严格管理，在保证合理工期和建筑质量的前提下，加快实施进度，本项目建设期为12个月。工程自2006年5月开工至2007年4月竣工，项目进度安排如下：
　　1、2006年4月完成编、审批可研报告和工程设计。
　　2、2006年5月完成地质勘测和工程设计拆迁场地清理。
　　3、2006年6月至2007年2月工程施工。
　　4、2007年2月至2007年4月工程室内装修和水、电、暖设备安装。
　　5、2007年5月竣工验收，交付使用。
　　11.2 项目招标
　　根据《中华人民共和国招标投标法》，国家发改委第9号令《建设项目可研报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》和第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的要求，依法对该项目进行招标，以保证该项目在实施过程中公开、公平、公正、透明。
　　11.3 建议
　　本项目在可行性研究报告审批后，承办单位要落实项目法人责任制，安排有资质单位抓紧进行施工图设计，通过招标确定施工单位，搞好“四通一平”工作，力求在限定的时间内保质保量完成建设任务。
　　委 托 书
　　兹委托XX县宏发投资咨询服务有限公司编制《XX县供销商住小区项目可行性研究报告》，由我单位提供所需有关基础材料。
　　特此委托。

　　目 录

　　总论……………………………………………………5
　　1.1 项目概要…………………………………………………5
　　1.2 可行性研究的依据………………………………………6
　　1.3 可行性研究的范围………………………………………6
　　1.4 可行性研究结论…………………………………………7
　　第二章 项目背景及建设的必要性……………………………8
　　2.1 项目区的自然、经济和社会发展概况…………………9
　　2.2 承办单位概况……………………………………………11
　　2.3 项目提出的必要性………………………………………12
　　第三章 市场分析及预测………………………………………14
　　3.1市场供求情况分析………………………………………14
　　3.2发展趋势分析……………………………………………16
　　3.3竞争分析…………………………………………………17
　　第四章 项目选址与建设条件…………………………………19
　　4.1项目选址…………………………………………………19
　　4.2主要建设条件……………………………………………20
　　第五章 工程设计方案…………………………………………22
　　5.1 设计依据和技术标准……………………………………22
　　5.2 规划方案…………………………………………………23
　　5.3 总体布局…………………………………………………24
　　5.4 建筑设计方案……………………………………………25
　　5.5 给排水方案………………………………………………29
　　5.6 供电及电气设计方案……………………………………29
　　5.7 通讯系统…………………………………………………30
　　5.8 供热………………………………………………………30
　　5.9 管线综合布置方案………………………………………30
　　第六章 环境保护与节能………………………………………32
　　6.1 环境保护…………………………………………………33
　　6.2 节 能……………………………………………………32
　　第七章 物业管理………………………………………………36
　　第八章 投资估算与资金筹措…………………………………37
　　8.1 投资估算…………………………………………………37
　　8.2 资金来源及筹措…………………………………………37
　　第九章 财务分析………………………………………………38
　　9.1 成本构成……………………………………………………38
　　9.2 费 用………………………………………………………39
　　9.3 销售收入及利润估算………………………………………41
　　第十章 经济与社会效益分析评价……………………………43
　　10.1 经济效益分析……………………………………………43
　　10.2 社会效益评价……………………………………………43
　　第十一章 项目实施进度计划及建议…………………………45
　　附件:
　　1、委托书
　　2、企业法人营业执照
　　3、组织机构代码证
　　4、税务登记证
　　5、国有土地使用证
　　6、建设项目选址意见书
　　7、建设用地规划许可证
　　8、抗震设防标准证明
　　9、项目平面布置图
　　10、房地产开发企业资质证书

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　　5. 用于IPO上市募投的可行性研究报告。

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