第一章、主题酒店项目总论

　　1.1主题酒店项目基本情况

　　项目名称：主题酒店合作项目

　　项目性质：新建

　　建设地址：xxx工业园区

　　经营期限：本项目经营期限不设上限；

　　所属行业： 酒店（文化商贸）

　　1.2主题酒店项目承办单位

　　xxx股份有限公司（集团公司）

　　1.3项目可行性研究报告编写单位

　　北京华经纵横咨询有限公司

　　1.4主题酒店项目可行性研究报告编制依据

　　主题酒店项目可行性研究报告编制依据如下：

　　1．《产业结构调整指导目录（2011年本）》；

　　2．《行业“十二五”发展规划》；

　　3．《行业“十二五” 发展指导性意见》；

　　4．《“十二五”科技进步纲要》；

　　5．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展和改革委员会2006年审核批准施行；

　　6．《重大技术装备自主创新指导目录（2009年版）》工业和信息化部、科学技术部、财政部、国务院国有资产监督管理委员会，2009年；

　　7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展和改革委员会2002年；

　　8．《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；

　　9．《企业投资项目备案管理试行办法》；

　　10. 国家规定的建筑、环保、节能、用水等相关标准；

　　11. 项目所在地区发改委关于项目环保、节能、用水等问题出台的相关规定；

　　12. 现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准；

　　13.《建设项目环境保护管理条例》[国务院令第253号]，1998年11月29日施行；

　　14. 项目单位及设备商提供的其它基础资料。

　　1.5主题酒店项目建设内容与规模

　　本次“主题酒店产业项目”建成后主要生产产品：主题酒店

　　达产年设计生产能力为：年产主题酒店产品xxx(产量)

　　项目总占地面积xx亩，总建筑面积xxx.00平方米

　　1.主要生产系统：生产车间1-4，层数为1；库房为1

　　2.辅助生产系统：办公综合楼为10，研发中心为5，其他配套建筑工程为1

　　1.6主题酒店项目总投资及来源

　　主题酒店项目总投资共计xxx万元，其中建设投资为xxx万元，铺底流动资金为xxx占总资金的30%万元，自筹项目资本金xxx万元，银行贷款xxx万元。（全部自筹资金为xxx万元）

　　1.7主题酒店项目经济及社会效益

　　主题酒店建设是一个经验积累的过程，也是一个不断完善的过程。因此，主题酒店建设从企业持续经营的层面来认识，首先是极大地提高了经营收入；其二是激发了酒店经营的活力和发展的潜力；其三是形成了酒店独特的品牌效应等等。归根到底，是强化了酒店的核心竞争力，开创了市场的新需求，在市场上确立了甩开竞争对手的企业形象和没有对手的竞争地位。

　　主题酒店建设最终要通过效益的提高来证明。而主题酒店建设最具吸引的依据与理由，就是“10%的投资，获取90%的回报”。

　　项目的实施符合我国相关产业发展政策，是推动我国主题酒店行业持续快速健康发展的重要举措，符合我国国民经济可持续发展的战略目标。项目将带动当地就行，增加当地利税，带动当地经济发展。项目建设还将形成产业几圈，拉大产业链条，对项目建设地乃至中国的经济发展起到很大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。所以，本项目建设十分可行。

　　1.8主题酒店工程项目可行性研究结论与建议

　　从投资和经营预测来看，本酒店的盈亏平衡分析、敏感性分析指标均在合理的范 围之内，从风险的财务角度来看，风险较小。该项目在财务角度分析，是可行的，并且效益较佳。

　　1.8.1 主题酒店项目主要技术经济指标

　　表1-1 项目技术经济指标

　　第二章、主题酒店项目建设背景、必要性、可行性

　　2.1主题酒店项目建设背景

　　2.1.1主题酒店项目所属行业整体发展良好

　　2.1.2 行业政策背景利好

　　主题酒店的出现为中国酒店业的发展提供了新思路，是中国酒店业未来发展的必然选择。主题酒店在发达国家已是十分成熟的市场，但在中国还处于起步阶段。中国经济的持续发展给国内消费市场带来了强劲的上升空间。主题酒店在中国市场同样具有巨大的发展空间。

　　随着主题酒店在中国的成功经营和发展，酒店的经营者们掀起投资主题酒店业的热潮，其投资额度也逐年的提升．相对于中档酒店或经济型酒店，投资者往往会由于投入资金的数额和经营回报等问题，更倾向于建造五星级的豪华型酒店，主题酒店的规模也随之扩大。

　　2011年1月1日，国家标准《旅游饭店星级的划分与评定》（简称“新版星级标准”）正式实施。新标准的绿色环保化趋势十分明显，并且鼓励酒店特色经营，允许小型豪华精品饭店、主题酒店直接申请评定五星级。此政策无疑将鼓励推动我国主题酒店的发展。

　　　　2.1.3技术进步成为提升产品竞争力的关键

　　主题酒店加盟之如何提升品牌核心竞争力 在主题酒店的竞争中，至少要包括下面的两个方面：一个是酒店硬件的质量，即硬件的豪华程度、硬件的标准、功能布局的合理性、周边配套项目的完善性；一个是酒店软件服务的品质，包括酒店管理标准、服务细节标准、教育培训等。酒店想要提升核心竞争力，就要保证上述硬件的品质，然后，再追求为酒店一个体验度和满意度都很高的酒店。 上述两方面实质上就是酒店的品牌建设。至今，我国酒店业走过20多个年头，已经基本实现了从计划经济时代的粗放型向市场经济时代的现代化、标准化管理模式的转变。 随着国际酒店集团相继登陆中国市场，酒店业的竞争也日趋激烈。国际酒店业巨头纷纷进人中国，既给我国的酒店业带来了巨大的竞争压力，也使本土的酒店业在竞争中学到了许多东西。一个不争的事实就是， 越来越多的中国酒店开始意识到了酒店品牌的价值以及品牌在市场竞争中的作用。所谓品牌，就是指具有能够清楚地区别于所有其它产品的一系列特色的产品，这一产品可以是商品，也可以是服务。简单点说，品牌是一个系统一个包括产品与服务功能要素、消费者的心理要素(如对企业及其产品和服务的认知、态度、感受、体验等)在内的三维综合体。

　　2.2主题酒店项目建设必要性

　　2.2.1主题酒店项目实施是……的需要

　　2.2.2主题酒店项目实施是……的需要

　　2.2.3主题酒店项目实施是提升行业产品供应能力的需要

　　2.2.4主题酒店项目实施是适应市场需求放量的需要

　　2.2.5主题酒店项目实施是优化公司营收贡献结构的需要

　　2.2.6主题酒店项目实施是进一步提升公司行业地位的需要

　　2.3主题酒店项目建设可行性

　　2.3.1主题酒店项目发起主体优势明显支撑项目可行

　　随着国家经济的企稳回升和上海市“两个中心”建设步伐的加快，钢材需求出现回暖该钢贸企业带来新的机遇。

　　2.3.2主题酒店项目所处背景环境利好支撑项目可行

　　从政策层面来看：主题酒店项目规划产品在多项政策文件中均有所提及并明确指出相关产品发展方向，政策文件鼓励支持本项目产品进一步发展

　　从市场背景环境来看，主题酒店目规划产品市场需求有逐步放量的趋势：

　　总之，本项目产品市场前景广阔，本项目规划的产品产能可以被完全消化。

　　2.3.3主题酒店项目产品分工合理保障项目可行

　　2.3.4主题酒店项目支撑策略合理保障项目可行

　　为进一步打开行业市场，推动本项目顺利实施，XXX公司将以如下策略支撑保障本项目实施：

　　1.标准化向个性化发展

　　在过去的20年里，中国酒店业以星级酒店为指导进行建设和经营。在星级标准的引导下，星级酒店成为中国酒店市场上的主体。星级标准通过对不同星级酒店的产品和服务的严格要求，来确保酒店产品和服务的质量。酒店星级标准规范了酒店行业的经营与管理，提升了酒店行业，构造了规范化发展的局面。这为今天中国酒店业持续向前发展奠定了比较好的基础。

　　星级光环的逝去，反映出来的是市场对于个性化、特色化产品和服务的需求，标准化的产品难以满足人们的需求。而主题酒店则为中国酒店业提供了一条可选之路。主题酒店的发展是中国酒店业从标准化走向个性化的要求。

　　2、从价格到文化

　　酒店业的竞争从价格、质量到文化的升级，这一过程看似简单，但是确是酒店核心竞争力逐步强化的过程，由初级阶段的成本优势，转化为质量优势，再到文化优势，其不可复制性越来越强，也就意味着酒店的竞争力越来越强。主题酒店的建设正是酒店培育文化核心竞争力的要求。

　　主题酒店的发展不只是一家酒店的特色化经营，在竞争中取胜的一条道路，更是中国酒店业发展的必然选择。

　　主题酒店的建设也是中国文化产业发展的需要。主题酒店是文化资源向文化资本转化的一种非常有效的方式，把各种文化资源融入酒店，能过最直接有效的形成市场功能。

　　从国际经验看，经济发达国家都重视把文化产业作为增强文化软实力的最重要的途径。

　　中华民族的文化是中国主题酒店发展的文化基础和源泉；民族文化的弘扬是主题酒店发展的内在要求。


　　2.3.5主题酒店项目效益可观保障项目可行

　　第三章、主题酒店项目技术工艺方案

　　3.1主题酒店项目技术工艺

　　1、先进性，本项目采用技术接近国际先进水平或者国内领先水平。 2、适用性，采用技术应与可能得到设备、员工素质和管理水平及环境保护要求相适应。 3、可靠性，采用技术和设备应经过生产、运行的检验，并有良好可靠记录。 4、安全性，本项目采用技术，在正常使用中应确保安全生产运行。 5、经济合理性，采用设备先进使用、安全可靠的，应着重分析采用技术是否经济合理，是否有利于节约投资和降低成本，提高综合经济效益。

　　3.2主题酒店项目设备选型

　　工艺设备质量和性能的状况直接关系到生产能力、产品质量、原料消耗、水、电消耗等方面，购置设备的费用在建厂投资成本和生产成本中占有相当的比重，因此工艺设备的选型不仅要满足产品加工工艺技术的要求，而且要达到优质、高产、低消耗的经济效益，实现项目投资的目的。因此，本项目设备选型应考虑以下因素：1、技术先进：自制设备具有二十一世纪初国内先进水平，选择自动化程度高、加工精度高的机械设备和控制装置。 2、主要设备方案与拟定建设规模和生产工艺相适应，设备加工强度和精度应最大限度满足产品的生产要求。 3、设备之间应相互配套，与生产工艺流程相适应，设备联动应保证产品技术指标合格。 4、设备质量、性能成熟，并经过较长时间的生产实践检验，为国际国内通用设备，技术依托条件好。 5、设备在保证性能的前提下，力求经济合理，利于降低材耗、能耗，易于维护保养，运行成本相对较低。

　　第四章、主题酒店项目地址选择

　　4.1主题酒店项目地址

　　主题酒店项目的地址是xx市xx区xx路。

　　4.2主题酒店项目场址总平面布置与场内外运

　　4.2.1总平面布置

　　第五章、主题酒店项目节能措施

　　5.1节能措施

　　5.1.1设计依据

　　本项目节能措施依据《国家发展改革委关于加强固定资产建设投资项目节能评估和审查工作的通知》精神进行设计编制，参考规范如下：

　　1．《中华人民共和国节约能源法》[主席令第90号]，1997年11月1日施行；

　　2．《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；

　　3．《民用建筑节能管理规定》[中华人民共和国建设部令第143号]。

　　4．《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）

　　5．《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）

　　6．《评价企业合理用热技术导则》（GB3486）

　　7．《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）

　　5.1.2节能措施

　　（1）空调节能

　　本项目按照中央空调机设计，主要采取以下节能措施：

　　1）减少空调的冷、热负荷。主要措施：改善建筑物围护结构的热工性能与光学性能；采用高效冷光光源，选择合适的照度，采用钥匙控制开关来控制室内主要用电器具。

　　2）规定合理的温、湿度标准，采用多功能温控器，对室内的空气温进行自动调整。

　　3）根据《房间空气调节器能效限定值及能效等级》（12021.3-2010）强制性国家标准，选用的空调器必须达到国家2级能效标准要求。选用风机总效率（含风机、电机及传动效率）大于0.52。平时使用的机械通风系统的单位风量耗功率（WS）均小于0.32。

　　（2）电气节能

　　加强供电系统的科学管理，设计合理的供配电系统及照明方式。

　　1）合理选择电压，减少变压级次；

　　2）改善功率因数和电压质量；

　　3）降低高次谐波对电网的影响；

　　4）选择节能型变压器和精选变压器的合理位置选择变配电室的合理位置，使变配电室尽量布置在负荷中心，减少电缆长度及能源损失；变压器选择节能型变压器如新型的节能型变压器。

　　5）电动机采用无功就地补偿

　　降低总电流，减少线路损耗和变压器损耗；提高变压器和输电线路的利用率；提高线路末端的电压；与集中补偿相比，损耗减少一半以上。对于大功率三相绕线式异步电动机的节电，采用特殊的无功功率补偿装置。

　　6）照明采用高效节能灯具

　　依据建筑照明的具体情况和各种电光源照度标准，本项目选择采用T5节能灯，符合《国家发展改革委、财政部关于下达2010年度财政补贴高效照明产品推广任务量的通知》中对高效照明节能产品推广的要求。根据两种照明产品的参数对比，在相同的照度下，T5荧光灯单灯功率为31W，T8荧光灯的单灯功率为39W，两者功率差20%。

　　（3）节能管理制度

　　本项目根据国家和行业法规要求，进行节能管理，具体措施如下：

　　1）建立和完善节能管理体制，设立能源管理岗位，明确岗位任务和职责。组织能源管理人员、设备操作人员以及其它有关人员进行节能培训。为了规范和协调各项能源管理活动，应有系统地制定各种文件（管理文件、技术文件和记录），严格贯彻执行。

　　2）加强能源管理，建立和完善节能考核制度，建立和完善岗位责任制和能源消耗定额管理制度，提高能源利用率。

　　3）建立台帐，定期统计。建立能量平衡测试制度。

　　4）按照国家有关规定，配备满足管理需要的能源计量器具，制定和实施有关文件，对计量器具的购置、安装、维护和定期检定实行管理，保证其准确可靠。

　　5）建立能耗用量状况分析制度，及时发现耗能异常部位或工序，及时采取措施加以解决。

　　6）应根据设备特性，使耗能设备在最佳状况运行。

　　7）要严格贯彻执行操作规程，不断改进操作方法，加强日常维护和定期检修，使耗能设备正常运行。

　　8）项目运营后，严格落实各项节能措施和制度。

　　本项目符合国家产业政策和技术政策，符合区域发展规划，符合行业准入条件，采用的设备为国内先进水平，采取的节能措施合理有效。

　　第六章、主题酒店项目节水措施

　　6.1水耗分析

　　采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%，水的重复利用率89%。本项目节水工艺贯彻了《中国节水技术政策大纲》规定的节水技术，重复利用率能够满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国内先进水平。

　　6.2节水措施

　　本项目采用以下节水技术进行节水： (1)水资源重复利用，全厂设有5个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。 (2)回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相关技术对冷凝水进行回收利用，以达到节水的目的。 (4)厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。 (5)培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。

　　第七章、主题酒店项目环境保护

　　7.1主要污染物及产生量

　　7.1.1废水

　　7.1.2废气

　　7.1.3噪声

　　7.1.4固体废物

　　第八章、主题酒店项目环境保护措施

　　8.2环境保护措施

　　8.2.1设计依据

　　根据《中华人民共和国环境保护法》的规定，本着“消除污染、保护环境、综合利用、化害为利”的方针，对经营过程中排出污染物质采取必要处理措施，使其达到规定排放标准，以实现净化环境的目的。本项目涉及的环境治理工程与生产线设备安置及配套实施建设同时设计、同时施工、同时建成投入使用。项目环境保护工程设计依据如下：

　　1．《中华人民共和国环境保护法》[主席令第22号]，1989年12月26日起施行；

　　2．《中华人民共和国大气污染防治法》[主席令第32号]，2000年9月1日起施行；

　　3．《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》[主席令第58号]，1996年4月1日施行，2005年4月1日修订施行；

　　4．《建设项目环境保护管理条例》[国务院令第253号]，1998年11月29日施行；

　　5．《污水综合排放标准》（GB 8978-1996）；

　　6．《环境空气质量标准》（GB 3095-1996）；

　　7．《声环境质量标准》（GB 3096-2008）；

　　8．《地表水环境质量标准》（GB 3838-2002）；

　　9．《职业安全健康管理体系规范》（GB/T28001）；

　　10．《电磁辐射防护规定》（GB 8702-88）；

　　……

　　8.2.2环保措施治理措施

　　8.3环境影响评价

　　8.3.1建设项目周围环境质量现状评价结论

　　8.3.2建设期间的环境影响评价结论

　　8.3.3主题酒店项目建成后环境影响评价结论

　　8.3.4 环境影响评价结论

　　（1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声能够满足GB12348-2008《工业企业厂界噪声排放标准》中要求，对环境影响不会太大。 （2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。 （3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。

　　第九章、主题酒店项目职业安全卫生与消防

　　9.1职业安全卫生

　　9.1.1设计依据

　　（1）《中华人民共和国劳动法》；

　　（2）《中华人民共和国安全生产法》；

　　（3）《建设项目（工程）劳动安全卫生检察规定》（劳动部第3 号令）；

　　（4）《生产设备安全卫生设计总则》（GB 5083-1999）；

　　（5）《工业企业设计卫生标准》（GBZ 1-2002）；

　　（6）《工业企业噪声控制设计标准》（GBJ 87-85）；

　　（7）《机械工业劳动安全卫生设计规定》（JBJ 18-2000）。

　　（8）《企业职工劳动安全卫生教育管理规定》（劳部发[1995]405号）；

　　（9）《劳动防护用品配备标准（试行）》（国经贸安全[2000]189号）。

　　9.1.2主要危害因素与危害程度

　　1.有毒有害物品的危害 本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危害。2.危险性作业的危害 本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。

　　9.1.3安全措施方案

　　消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，由于本项目属于主题酒店项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购大量的柴油等原料，而这些原料是易燃物品，有极大的安全隐患。

　　按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施： 保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救； 严格遵循《建筑设计防火规范》的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、疏散通道、安全门均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料； 根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量的消火栓，并配备灭火器若干。

　　9.1.4劳动安全

　　9.1.5职业卫生

　　9.2消防措施

　　9.2.1设计依据

　　本项目实施时即建立严格的防火管理制度，同时在厂房及办公楼内按照《建筑灭火器具配置设计规范》（GB 50140-2005）要求配备混合气体灭火器材，办公区设置醒目“禁火”标志，经常对员工进行防火安全教育。办公区布局、通道布置均可保证消防畅通，确保工作安全。参考设计依据如下：

　　1．《中华人民共和国消防法》[主席令第6号]，2009年5月1日起修订施行；

　　2．《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；

　　3．《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB 50058-92）；

　　4．《建筑灭火器装置设计规范》（GB 50140-2005）。

　　9.2.2消防措施

　　9.2.3火灾报警系统

　　9.2.4灭火系统

　　9.2.5消防知识教育

　　要做好项目的消防工作，就要对事态进行事前控制，对员工进行加强消防知识的教育，防患于未然。

　　1．利用各种形式对员工进行消防工作重要性的宣传，增强员工的消防意识。

　　2．组织员工学习相关的防火知识和自救手段，积极开展业务训练。

　　3．组织重点部位人员进行灭火演习，熟练掌握各种灭火设备、器材的使用，熟悉本部位的水源和防火安全通道位置。

　　4．对各部门防火负责人、专职消防队员组织进行专门的消防知识培训。

　　5．利用广播、宣传栏，大力宣传《消防法》的有关内容，使员工成为合格的义务消防员。

　　6．坚持在行政例会上宣传防火安全，适时开展防火安全教育。

　　第十章、主题酒店项目劳动定员及人员招聘培训

　　10.1主题酒店项目劳动定员

　　表10-1 项目劳动定员

　　10.2人员招聘

　　10.3人员培训

　　第十一章、主题酒店项目实施进度安排

　　11.1主题酒店项目组织实施和各阶段主要工作目标

　　11.2主题酒店项目实施进度表

　　表11-1 项目详细进度计划

　　第十二章、主题酒店项目经济及社会效益分析

　　12.1经济效益

　　12.2 社会效益

　　第十三章、主题酒店项目风险分析

　　13.1主题酒店项目风险提示

　　13.2主题酒店项目风险防控措施

　　第十四章、主题酒店项目可行性研究综合结论

　　14.1主题酒店项目综合结论

　　在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为舒城县快速融入“皖江城市带承接产业转移”的战略实施做出贡献，带动舒城县旧城改建工作的发展；其次，增加了财政税收；第三，可为社会提供400个工作岗位；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。

　　14.2主题酒店项目建议

　　综合分析，目前在舒城县城东一带建设硬件设施一流、软件管理一流的商务酒店的时机比较恰当，既有必要（填补空缺、满足需求、改善布局与结构矛盾）又有可能（相关条件具备）。建议政府有关部门给予批准立项。

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