2016年1-5月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数连续三月小幅提高；二是房地产开发投资增速温和回落，年内首次下滑；三是房地产开发企业到位资金同比继续增长，与前4个月增速持平；四是全国商品房销售面积、销售额增幅均有所收窄，同样为年内首次下滑；五是全国70个大中城市房价涨幅有所放缓，环比上涨城市个数减少，涨幅有所收窄，同比上涨城市个数继续增加，但一线城市涨幅首现双收窄，二、三线城市涨幅则继续扩大。

　　一、国房景气指数变动情况

　　进入2016年以来，房地产市场基本面呈现向好态势。全国房地产开发景气指数已经连续三月小幅提高。国家统计局发布的数据显示：5月份，“国房景气指数”为94.48，比上月提高0.07点，比上年同期提高2.05点。

　　图1 2011年12月-2016年5月“国房景气指数”变动趋势

　　注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2016年以来，在一系列宽松政策的影响下，伴随全国商品房销售市场的回暖，房地产开发投资持续回暖。然而，2016年前5个月，由于房屋新开工面积增速放缓，房地产开发投资增速温和回落，年内出现首次下滑。国家统计局发布的数据显示：2016年1-5月，全国完成房地产开发投资34,564.1亿元，同比增长7.0%，增幅同比提高1.9个百分点，比2016年1-4月回落0.2个百分点。

　　图2 2015年4月-2016年5月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，相比1-4月，住宅及商业营业用房的投资增速继续提高，而办公楼及其他用途的投资增速继续回落。从投资占比来看，同样住宅和商业营业用房的投资占比有所提高，而办公楼和其他投资用途的投资占比有所下滑。国家统计局发布的数据显示：2016年1-5月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资23,118.2亿元，同比增长6.8%，增幅同比提高3.9个百分点，比2016年1-4月提高0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为66.9%；办公楼投资2,256.0亿元，同比增长12.8%，比2016年1-4月回落2.6个百分点，与上年同期持平，所占比重为6.5%；商业营业用房投资5,361.5亿元，同比增长8.2%，增幅同比回落3.7个百分点，但比2016年1-4月提高0.6个百分点，所占比重为15.5%；其他投资3,828.4亿元，同比增长3.7%，增幅同比回落1.9个百分点，比2016年1-4月回落3.2个百分点，所占比重为11.1%。

　　从住宅供应结构来看，2016年1-5月，90平方米以下住房完成投资8,543.8亿元，增幅同比增长1.0%，增幅同比回落27.5个百分点，比2016年1-4月提高0.5个百分点，占住宅投资的比重为36.9%；别墅、高档公寓完成投资1,242.1亿元，同比下降2.1%，降幅同比缩小0.9个百分点，比2016年1-4月扩大1.3个百分点，占住宅投资的比重为5.4%。

　　图3 2015年4月-2016年5月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2013年10月-2016年5月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2016年1-5月，东部地区完成房地产开发投资20,118.4亿元，同比增长6.0%，增幅同比提高0.5个百分点，比2016年1-4月提高0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为58.2%；中部地区完成投资7,043.5亿元，同比增长11.6%，增幅同比提高6.7个百分点，比2016年1-4月回落0.7个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.4%；西部地区完成投资7,402.2亿元，同比增长5.8%，增幅同比提高1.8个百分点，比2016年1-4月回落0.8个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.4%。

　　图5 2015年4月-2016年5月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2013年6月-2016年5月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2016年前5个月，全国房地产开发企业到位资金同比继续大幅增长，与前4个月增速保持一致，其中，国内贷款增速在前4个月大幅回落以后小幅提升，定金、预收款及个人按揭贷款增速在全国商品房销售高增长影响下继续提高。国家统计局发布的数据显示：2016年1-5月，全国房地产开发企业到位资金53,680.8亿元，同比增长16.8%，增幅与2016年1-4月持平，上年同期为下降1.6%。其中，国内贷款8,945.1亿元，同比增长2.3%，增幅比2016年1-4月提高0.1个百分点，上年同期为下降6.8%；利用外资41.8亿元，同比下降72.1%，降幅同比扩大72.1个百分点，比2016年1-4月扩大4.0个百分点；企业自筹资金18,642.5亿元，同比增长1.4%，增幅同比提高个0.5百分点，比2016年1-4月回落2.3个百分点；其他资金26,051.4亿元，同比增长39.4%，增幅比2016年1-4月提高1.5个百分点，上年同期为下降1.5%。在其他资金中，定金及预收款14,839.9亿元，同比增长35.2%，增幅比2016年1-4月提高0.8个百分点，上年同期为下降4.2%；个人按揭贷款8,838.4亿元，同比增长58.5%，增幅同比提高54.1个百分点，比2016年1-4月提高3.8个百分点。

　　图7 2015年4月-2016年5月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2013年6月-2016年5月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　由于上年同期基数相对较低以及全国商品房销售旺盛的影响下，政府推地节奏加快且房地产开发商拿地积极，土地市场成交活跃，热点城市“地王”频出，土地购置面积下滑幅度继续缩小，表明土地市场维持了回升的趋势。国家统计局发布的数据显示，2016年1-5月，全国房地产开发企业购置土地面积7,196.1万平方米，同比下降5.9%，降幅同比缩小25.1个百分点，比2016年1-4月缩小0.6个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积29,373.9万平方米，同比下降2.1%，降幅同比缩小5.1个百分点，比2016年1-4月扩大1.4个百分点。

　　图9 2015年4月-2016年5月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2016 以来，由于一、二线城市去库存效果明显，房屋新开工面积增速回升，商品住宅施工面积保持稳定，然而前5个月，房屋新开工和施工面积同比增速均出现回落。国家统计局发布的数据显示，2016年1-5月，全国商品房累计施工面积651,338.1万平方米，同比增长5.6%，增幅同比提高0.3个百分点，比2016年1-4月回落0.2个百分点。其中，商品住宅施工面积446,436.1万平方米，同比增长3.7%，增幅同比提高1.2个百分点，但比2016年1-4月回落0.2个百分点；房屋新开工面积59,521.6万平方米，同比增长18.3%，增幅比2016年1-4月回落3.1个百分点，上年同期为下降16.0%。

　　图10 2015年4月-2016年5月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势

　　国家统计局发布的数据显示，2016年1-5月，全国商品房累计竣工面积32,027.7万平方米，同比增长20.4%，增幅比2016年1-4月提高0.3个百分点，上年同期为下降13.3%。其中，商品住宅竣工面积23,438.2万平方米，同比增长19.6%，增幅比2016年1-4月回落0.3个百分点，上年同期为下降16.2%。

　　图11 2015年4月-2016年5月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　在一系列去库存政策的支持下，2016 年以来全国商品房销售延续升温，全国商品房销售面积和销售额增幅明显提高，然而一方面由于三四月份需求快速集中释放，另一方面热点城市房价涨幅过大，政策有所收紧，全国商品房销售面积及销售额增速在前5个月增幅均有所收窄，和房地产开发投资增速同样为年内首次下降。国家统计局发布的数据显示，2016年1-5月，全国商品房销售面积47,954.2万平方米，同比增长33.2%，增幅比2016年1-4月回落3.3个百分点，上年同期为下降0.2%。其中，商品住宅销售面积42,871.6万平方米，同比增长34.2%，增幅同比提高34.2个百分点，比2016年1-4月回落4.6个百分点；同期，全国商品房销售额36,775.5亿元，同比增长50.7%，增幅同比提高47.6个百分点，比2016年1-4月回落5.2个百分点。其中，商品住宅销售额31,800.1亿元，同比增长53.4%，增幅同比提高48.3个百分点，比2016年1-4月回落8.0个百分点。

　　图12 2015年4月-2016年5月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

　　图13 2015年4月-2016年5月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。环比价格变动中，最高涨幅为5.5%，最低为下降0.5%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，上涨的城市有50个，持平的城市有2个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为54.0%，最低为下降3.2%。

　　二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，上涨的城市有49个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为6.3%，最低为下降0.5%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，上涨的城市有50个，持平的城市有2个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为46.8%，最低为下降6.5%。

　　表1 2016年5月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》