2016年1-7月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数年内再次下滑；二是房地产开发投资增速持续回落；三是房地产开发企业到位资金增速继续小幅回落；四是全国商品房销售面积、销售额增幅均继续回落；五是全国70个大中城市房价环比上涨城市个数继续减少，涨幅已连续3个月收窄，同比上涨城市个数继续增加，涨幅仍在扩大。

　　一、国房景气指数变动情况

　　进入2016年以来，房地产市场基本面呈现向好态势，但是由于7月房地产多项指标有所回落或涨幅放缓，全国房地产开发景气指数再次下滑。国家统计局发布的数据显示：7月份，“国房景气指数”为94.01，虽比上年同期提高0.98点，但比上月回落0.39点。

　　图1 2012年3月-2016年7月“国房景气指数”变动趋势

　　注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2016年1-7月，由于房屋新开工面积增速持续放缓、土地购置面积增速持续负增长，以及大部分三四线城市库存依旧较高，房企的投资意愿不足，导致房地产开发投资增速延续自5月份以来的下滑态势。国家统计局发布的数据显示：2016年1-7月，全国完成房地产开发投资55,360.5亿元，同比增长5.3%，增幅同比提高1.0个百分点，比2016年1-6月回落0.8个百分点。

　　图2 2015年6月-2016年7月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，相比1-6月，除其他投资以外住宅、办公楼及商业营业用房的投资增速均有所放缓。从投资占比来看，住宅和商业营业用房的投资占比保持不变，办公楼的投资占比有所下滑，而其他用途的投资占比有所提高。国家统计局发布的数据显示：2016年1-7月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资36,981.3亿元，同比增长4.5%，增幅同比提高1.5个百分点，比2016年1-6月回落1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为66.8%；办公楼投资3,541.1亿元，同比增长8.5，增幅同比回落5.0个百分点，比2016年1-6月回落1.6个百分点，所占比重为6.4%；商业营业用房投资8,573.2亿元，同比增长6.9%，增幅同比回落0.7个百分点，比2016年1-6月回落0.9个百分点，所占比重为15.5%；其他投资6,264.9亿元，同比增长6.2%，增幅同比提高2.5个百分点，比2016年1-6月提高1.6个百分点，所占比重为11.3%。

　　从住宅供应结构来看，2016年1-7月，90平方米以下住房完成投资13,655.2亿元，同比下降0.9%，而上年同期和2016年1-6月分别为增长26.3%和0.1%，占住宅投资的比重为36.9%；别墅、高档公寓完成投资1,898.1亿元，同比下降2.6%，降幅同比缩小4.1个百分点，比2016年1-6月缩小1.7个百分点，占住宅投资的比重为5.1%。

　　图3 2015年6月-2016年7月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2013年12月-2016年7月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2016年1-7月，东部地区完成房地产开发投资31,200.6亿元，同比增长3.4%，增幅同比回落1.3个百分点，比2016年1-6月回落1.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为56.3%；中部地区完成投资11,880.7亿元，同比增长10.2%，增幅同比提高6.3个百分点，比2016年1-6月提高0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.5%；西部地区完成投资12,279.2亿元，同比增长5.9%，增幅同比提高2.1个百分点，但比2016年1-6月回落0.6个百分点，占全国房地产开发投资的比重为22.2%。

　　图5 2015年6月-2016年7月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2013年8月-2016年7月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2016年1-7月，全国房地产开发企业到位资金增速继续小幅回落，其中国内贷款增速、定金、预收款及个人按揭贷款增速均继续回落。国家统计局发布的数据显示：2016年1-7月，全国房地产开发企业到位资金79,881.1亿元，同比增长15.3%，增幅同比提高14.8个百分点，比2016年1-6月回落0.3个百分点。其中，国内贷款12,604.6亿元，同比增长0.7%，增幅比2016年1-6月回落0.3个百分点，而上年同期为下降4.5%；利用外资92.8亿元，同比下降49.8%，降幅同比扩大25.3个百分点，比2016年1-6月缩小13.4个百分点；企业自筹资金27,877.0亿元，同比增长0.4%，而上年同期和2016年1-6月分别为下降1.1%和0.1%；其他资金39,306.8亿元，同比增长36.3%，增幅同比提高31.6个百分点，但比2016年1-6月回落2.0个百分点。在其他资金中，定金及预收款22,321.5亿元，同比增长31.6%，增幅同比提高29.2个百分点，但比2016年1-6月回落2.5个百分点；个人按揭贷款13,304.9亿元，同比增长54.6%，增幅同比提高42.1个百分点，但比2016年1-6月回落2.4个百分点。

　　图7 2015年6月-2016年7月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2013年8月-2016年7月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2016年1-7月，由于三四线城市主要任务依旧是去库存，部分城市土地供应放缓导致土地成交量有所下降，加之部分热销城市土地供应有限，阻碍了土地成交量的继续反弹，使得全国土地购置面积结束了上半年降幅持续收窄的态势，降幅有所扩大，整体依旧呈现下跌态势。国家统计局发布的数据显示，2016年1-7月，全国房地产开发企业购置土地面积11,167.2万平方米，同比下降7.8%，降幅同比缩小24.2个百分点，比2016年1-6月扩大4.8个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积33,090.5万平方米，同比增长1.0%，增幅比2016年1-6月提高0.6个百分点，而上年同期为下降10.8%。

　　图9 2015年6月-2016年7月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2016 1-7月，由于部分城市楼市政策收紧，房地产开发商调整开发策略，导致房屋新开工面积增速继续回落。国家统计局发布的数据显示，2016年1-7月，全国商品房累计施工面积685,605.7万平方米，同比增长4.8%，增幅同比提高1.4个百分点，但比2016年1-6月回落0.2个百分点。其中，商品住宅施工面积470,142.2万平方米，同比增长3.1%，增幅同比提高2.1个百分点，但比2016年1-6月回落0.3个百分点；房屋新开工面积92,944.2万平方米，同比增长13.7%，增幅比2016年1-6月回落1.2个百分点，而上年同期为下降16.8%。

　　图10 2015年6月-2016年7月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势

　　国家统计局发布的数据显示，2016年1-7月，全国商品房累计竣工面积45,903.8万平方米，同比增长21.3%，增幅比2016年1-6月提高1.3个百分点，而上年同期为下降13.1%。其中，商品住宅竣工面积33,781.7万平方米，同比增长20.3%，增幅比2016年1-6月提高1.1个百分点，而上年同期为下降15.6%。

　　图11 2015年6月-2016年7月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2016年1-7月，由于近期部分热点城市的限购、限价等政策效应逐步显现，全国商品房销售面积及销售额增速虽然增幅同比继续提高，但相比前6个月仍继续回落。国家统计局发布的数据显示，2016年1-7月，全国商品房销售面积75,760.2万平方米，同比增长26.4%，增幅同比提高20.3个百分点，但比2016年1-6月回落1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积67,153.5万平方米，同比增长26.7%，增幅同比提高19.8个百分点，但比2016年1-6月回落1.9个百分点；同期，全国商品房销售额57,569.0亿元，同比增长39.8%，增幅同比提高26.4个百分点，但比2016年1-6月回落2.3个百分点。其中，商品住宅销售额49,272.7亿元，同比增长41.2%，增幅同比提高24.2个百分点，但比2016年1-6月回落3.2个百分点。

　　图12 2015年6月-2016年7月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

　　图13 2015年6月-2016年7月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为4.6%，最低为下降1.1%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为41.4%，最低为下降3.8%。

　　二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，上涨的城市有51个，持平的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.5%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，上涨的城市有52个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为44.1%，最低为下降5.3%。

　　2016年7月份70个大中城市住宅销售价格指数表

　　注：本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》