2018年1-2月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数小幅回落；二是房地产开发投资增速有所提高，创2017年以来新高；三是全国房地产开发企业到位资金增速有所回落，资金面总体仍偏紧；四是土地购置面积增速出现负增长，土地成交价款同比持平；五是商品房施工面积、房屋新开工面积及商品房竣工面积增速均有所放缓；六是全国商品房销售面积增速继续回落，而销售额增速继续提高，销售金额和销售面积增速之差进一步扩大；七是全国70个大中城市商品住宅销售价格延续总体稳定态势。

　　一、国房景气指数变动情况

　　进入2018年，全国房地产开发景气指数在2017年下半年连续小幅增长之后开始出现回落。国家统计局发布的数据显示：2018年2月份，“国房景气指数”为101.66，同比提高0.88点，比2017年12月份回落0.06点。全国房地产开发景气指数继续处于95至105点的适度水平区间。

　　图1 2017年2月-2018年2月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2018年前两个月，在土地购置面积和房屋新开工面积等指标均出现回落的情况下，房地产开发投资增速在2017年高基数的背景下再创两年来的新高。国家统计局发布的数据显示：2018年1-2月，全国完成房地产开发投资10,831.1亿元，同比增长9.9%，增幅同比提高1.0个百分点，比2017年1-12月提高2.9个百分点。

　　图2 2016年12月-2018年2月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2018年1-2月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资7,379.4亿元，同比增长9.4%，增幅同比提高3.3个百分点，比2017年1-12月提高2.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.13%；办公楼投资652.5亿元，同比下降0.2%，降幅同比收窄0.4个百分点，而2017年1-12月为增长3.5%，所占比重为6.02%；商业营业用房投资1,444.6亿元，同比下降4.8%，降幅比2017年1-12月扩大3.6个百分点，而上年同期为增长11.8%，所占比重为13.34%；其他投资1,354.6亿元，同比增长21.8%，增幅同比提高11.7个百分点，比2017年1-12月提高15.3个百分点，所占比重为12.51%。

　　图3 2016年12月-2018年2月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2015年7月-2018年2月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2018年1-2月，东部地区完成房地产开发投资6,496.8亿元，同比增长11.6%，增幅同比提高3.8个百分点，比2017年1-12月提高4.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重为59.98%；中部地区完成投资2,147.3亿元，同比增长13.4%，增幅虽同比回落0.3个百分点，但比2017年1-12月提高1.8个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.83%；西部地区完成投资2,054.7亿元，同比增长3.7%，增幅虽同比回落4.1个百分点，但比2017年1-12月提高0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为18.97%；东北地区完成投资132.3亿元，同比下降15.3%，而2017年1-12月为增长1%，占全国房地产开发投资的比重为1.22%。

　　图5 2016年12月-2018年2月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2015年3月-2018年2月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2018年前两个月，房地产开发企业到位资金增速有所回落，资金面总体仍偏紧。其中，除企业自筹资金增速有所提高以外，其他到位资金来源增速均出现下降。国家统计局发布的数据显示：2018年1-2月，全国房地产开发企业到位资金23,988.0亿元，同比增长4.8%，增幅同比回落2.2个百分点，比2017年1-12月回落3.4个百分点。其中，国内贷款5,001.4亿元，同比增长0.3%，增幅同比回落11.2个百分点，比2017年1-12月回落17.0个百分点；利用外资12.2亿元，同比下降74.8%，而上年同期为增长227.4%，2017年1-12月为增长19.8%；企业自筹资金7,390.0亿元，同比增长7.2%，增幅比2017年1-12月提高3.7个百分点，而上年同期为下降17.2%；定金及预收款6,976.1亿元，同比增长14.2%，增幅同比回落12.9个百分点，比2017年1-12月回落1.9个百分点；个人按揭贷款3,247.0亿元，同比下降4.3%，降幅比2017年1-12月扩大2.3个百分点，而上年同期为增长20.4%；其他到位资金1,361.3亿元，同比下降6.2%。

　　图7 2016年12月-2018年2月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2016年12月-2018年2月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2018年前两个月，土地购置面积增速出现负增长，土地成交价款同比持平。国家统计局发布数据显示，2018年1-2月，全国房地产开发企业购置土地面积2,344.6万平方米，同比下降1.2%，而上年同期为增长6.2%，2017年1-12月为增长15.8%；土地成交价款794.3亿元，同比增长0.0%，增幅同比回落12.7个百分点，比2017年1-12月回落49.4个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积36,237.3万平方米，同比增长49.6%，增幅比2017年1-12月提高47.8个百分点，而上年同期为下降3.4%。

　　图9 2016年12月-2018年2月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　由于房地产融资趋紧，房地产开发商现金流有限，2018年前两个月，商品房累积施工面积、房屋新开工面积增速均较2017年全年有所回落。国家统计局发布的数据显示，2018年1-2月，全国商品房累计施工面积632,001.6万平方米，同比增长1.5%，增幅同比回落1.7个百分点，比2017年1-12月回落1.5个百分点。其中，商品住宅施工面积430,669.3万平方米，同比增长1.8%，增幅同比回落0.3个百分点，比2017年1-12月回落1.1个百分点；房屋新开工面积17,746.3万平方米，同比增长2.9%，增幅同比回落7.5个百分点，比2017年1-12月回落4.1个百分点。

　　图10 2016年12月-2018年2月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势

　　房企放缓商品房竣工节奏以缓解资金压力。国家统计局发布的数据显示，2018年1-2月，全国商品房累计竣工面积14,184.4万平方米，同比下降12.1%，降幅比2017年1-12月扩大7.7个百分点，而上年同期为增长15.8%。其中，商品住宅竣工面积9,681.9万平方米，同比下降17.1%，降幅比2017年1-12月扩大10.1个百分点，而上年同期为增长15.3%。

　　图11 2016年12月-2018年2月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2018年前两个月，全国商品房销售面积增速继续回落，而销售额增速继续提高，销售金额和销售面积增速之差进一步扩大至11.2个百分点。国家统计局发布的数据显示，2018年1-2月，全国商品房销售面积14,632.6万平方米，同比增长4.1%，增幅同比回落21.0个百分点，比2017年1-12月回落3.6个百分点。其中，商品住宅销售面积12,726.9万平方米，同比增长2.3%，增幅同比回落21.4个百分点，比2017年1-12月回落3.0个百分点；同期，全国商品房销售额12,453.6亿元，同比增长15.3%，增幅虽同比回落10.7个百分点，但比2017年1-12月提高1.6个百分点。其中，商品住宅销售额10,552.7亿元，同比增长15.7%，增幅虽同比回落7.0个百分点，但比2017年1-12月提高4.4个百分点。

　　图12 2016年12月-2018年2月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势

　　图13 2016年12月-2018年2月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2018年2月份，各地因地制宜、因城施策，继续实行分类调控，保持政策的稳定性和连续性，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。从环比看，有12个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间；郑州和成都2个城市持平；天津微涨0.1%。从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.5个百分点之间；成都持平。

　　全国70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅扩大；二线城市价格涨幅回落；三线城市涨幅与上月相同。据测算，2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降，降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售价格涨幅比上月略微扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同。

　　全国70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅略有扩大。据测算，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%；二手住宅销售价格涨幅连续17个月回落，本月比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

　　表1 2018年2月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：自2018年1月起，由于国家统计局数据指标调整，本表只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》