2018年1-5月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数在连续回落3个月后开始回升；二是房地产开发投资增速尽管略有下滑但保持3个月高增速；三是全国房地产开发企业到位资金增速有所回升，资金面回暖；四是土地购置面积增速由负转正，土地成交价款增速有所提高；五是房屋新开工面积回升明显，增速创12个月新高；六是全国商品房销售面积和销售额增速有所回升；七是全国70个大中城市中一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。

　　一、国房景气指数变动情况

　　2018年以来，全国房地产开发景气指数在连续小幅回落3个月后，于5月份开始回升。国家统计局发布的数据显示：2018年5月份，“国房景气指数”回升至101.58，同比提高0.4点，比2018年4月份提高0.21点。全国房地产开发景气指数继续处于95至105点的适度水平区间。

　　图1 2017年4月-2018年5月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2018年1-5月，房地产开发投资增速较前4个月略有下滑，保持3个月超过10%的高增速。国家统计局发布的数据显示：2018年1-5月，全国完成房地产开发投资41,420.3亿元，同比增长10.2%，增幅同比提高1.4个百分点，比2018年1-4月回落0.1个百分点。

　　图2 2017年4月-2018年5月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2018年1-5月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资29,037.3亿元，同比增长14.2%，增幅同比提高4.2个百分点，与2018年1-4月持平，占房地产开发投资的比重为70.1%；办公楼投资2,185.1亿元，同比下降7.8%，降幅比2018年1-4月扩大2.7个百分点，而上年同期为增长5.1%，所占比重为5.3%；商业营业用房投资5,149.6亿元，同比下降9.3%，降幅比2018年1-4月扩大1.5个百分点，而上年同期为增长5.9%，所占比重为12.4%；其他投资5,048.3亿元，同比增长22.4%，增幅同比提高14.7个百分点，比2018年1-4月提高2.5个百分点，所占比重为12.2%。

　　图3 2017年4月-2018年5月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2015年10月-2018年5月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2018年1-5月，东部地区完成房地产开发投资22,992.3亿元，同比增长11.3%，增幅同比提高2.9个百分点，与2018年1-4月持平，占全国房地产开发投资的比重为55.5%；中部地区完成投资8,894.6亿元，同比增长13.3%，增幅同比回落3.6个百分点，比2018年1-4月回落1.5个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.5%；西部地区完成投资8,136.1亿元，同比增长2.8%，增幅同比回落4.2个百分点，比2018年1-4月回落0.4个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.6%；东北地区完成投资1,397.2亿元，同比增长19.9%，增幅比2018年1-4月提高9.2个百分点，而上年同期为下降16.1%，占全国房地产开发投资的比重为3.4%。

　　图5 2017年4月-2018年5月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2015年6月-2018年5月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2018年1-5月，房地产开发企业到位资金增速较前4个月有所回升，房企资金来源呈现改善。其中，国内贷款增速继续下滑，而自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款增速均较前4个月有所回升。国家统计局发布的数据显示：2018年1-5月，全国房地产开发企业到位资金62,003.2亿元，同比增长5.1%，增幅虽同比回落4.8个百分点，但比2018年1-4月提高3.0个百分点。其中，国内贷款10,200.8亿元，同比下降2.8%，降幅比2018年1-4月扩大1.2个百分点，而上年同期为增长17.3%；利用外资21.4亿元，同比下降76.2%，降幅比2018年1-4月缩小1.4个百分点，而上年同期为增长115.1%；企业自筹资金19,472.9亿元，同比增长8.1%，增幅比2018年1-4月提高3.3个百分点，而上年同期为下降3.4%；定金及预收款20,121.9亿元，同比增长12.7%，增幅虽同比回落7.6个百分点，但比2018年1-4月提高4.4个百分点；个人按揭贷款9,249.6亿元，同比下降3.6%，降幅比2018年1-4月缩小3.1个百分点，而上年同期为增长8.6%；其他到位资金2,936.5亿元，同比下降0.3%，降幅比2018年1-4月缩小5.1个百分点。

　　图7 2017年4月-2018年5月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2017年4月-2018年5月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2018年1-5月，土地市场温和回暖，与前4个月相比，土地购置面积同比增速由负转正，土地成交价款增速也有所提高。国家统计局发布数据显示，2018年1-5月，全国房地产开发企业购置土地面积7,741.8万平方米，同比增长2.1%，增幅同比回落3.2个百分点，而2018年1-4月为下降2.1%；土地成交价款3,522.0亿元，同比增长16.0%，增幅虽同比回落16.3个百分点，但比2018年1-4月提高2.4个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积38,045.6万平方米，同比增长33.5%，增幅比2018年1-4月回落3.4个百分点，而上年同期为下降3.0%。

　　图9 2017年4月-2018年5月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2018年1-5月，商品房施工面积增速较前4个月略有增长。国家统计局发布的数据显示，2018年1-5月，全国商品房累计施工面积684,991.1万平方米，同比增长2.0%，增幅虽同比回落1.1个百分点，但比2018年1-4月提高0.4个百分点。其中，住宅施工面积469,769.7万平方米，同比增长2.5%，增幅虽同比回落0.1个百分点，但比2018年1-4月提高0.5个百分点；办公楼施工面积31,806.0万平方米，同比下降0.7%，降幅比2018年1-4月扩大0.4个百分点，而上年同期为增长3.8%；商业营业用房施工面积90,146.3万平方米，同比下降3.4%，降幅比2018年1-4月扩大0.1个百分点，而上年同期为增长2.9%。

　　图10：2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积情况

　　图11：2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积同比增长率变动趋势

　　2018年1-5月，房屋新开工面积增速回升明显，创2017年5月份至今12个月新高。国家统计局发布的数据显示，2018年1-5月，全国商品房累积新开工面积72,190.3万平方米，同比增长10.8%，增幅同比提高1.3个百分点，比2018年1-4月提高3.5个百分点。其中，住宅新开工面积53,097.8万平方米，同比增长13.2%，增幅虽同比回落1.9个百分点，但比2018年1-4月提高3.8个百分点；办公楼新开工面积2,086.0万平方米，同比下降8.2%，降幅虽同比扩大1.3个百分点，但比2018年1-4月缩小2.8个百分点；商业营业用房施工面积6,994.5万平方米，同比下降8.8%，降幅虽同比扩大2.4个百分点，但比2018年1-4月缩小0.5个百分点。

　　图12 2017年4月-2018年5月累计全国商品房、商品住宅新开工面积及同比增长率变动趋势

　　图13：2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积同比增长率变动趋势

　　2018年1-5月，商品房竣工面积增速降幅有所收窄。国家统计局发布的数据显示，2018年1-5月，全国商品房累计竣工面积30,483.8万平方米，同比下降10.1%，降幅比2018年1-4月缩小0.6个百分点，而上年同期为增长5.9%。其中，住宅竣工面积21,138.2万平方米，同比下降12.8%，降幅比2018年1-4月缩小1.0个百分点，而上年同期为增长3.4%；办公楼竣工面积1,312.5万平方米，同比增长1.9%，增幅同比回落20.5个百分点，而2018年1-4月为下降1.4%；商业营业用房竣工面积3,954.3万平方米，同比下降8.4%，降幅比2018年1-4月缩小1.9个百分点，而上年同期为增长13.1%。

　　图14 2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积情况

　　图15：2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2018年1-5月，全国商品房销售面积和销售额增速较前4个月有所回升。国家统计局发布的数据显示，2018年1-5月，全国商品房销售面积56,409.1万平方米，同比增长2.9%，增幅虽同比回落11.4个百分点，但比2018年1-4月提高1.6个百分点。其中，住宅销售面积49,065.6万平方米，同比增长2.3%，增幅虽同比回落12.6个百分点，但比2018年1-4月提高1.9个百分点；办公楼销售面积1,424.1万平方米，同比下降3.5%，降幅比2018年1-4月缩小0.8个百分点，而上年同期为增长38.3%；商业营业用房销售面积3,779.0万平方米，同比增长5.8%，增幅同比回落23.8个百分点，比2018年1-4月回落1.2个百分点。

　　同期，全国商品房销售额48,777.6亿元，同比增长11.8%，增幅虽同比回落6.8个百分点，但比2018年1-4月提高2.8个百分点。其中，商品住宅销售额41,349.9亿元，同比增长12.8%，增幅虽同比回落2.5个百分点，但比2018年1-4月提高3.3个百分点；办公楼销售额2,095.4亿元，同比下降1.1%，降幅比2018年1-4月缩小2.1个百分点，而上年同期为增长37.4%；商业营业用房销售额4,135.0亿元，同比增长6.5%，增幅同比回落32.5个百分点，比2018年1-4月回落1.0个百分点。

　　图16 2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积情况

　　图17 2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积同比增长率变动趋势

　　图18：2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额情况

　　图19：2017年4月-2018年5月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2018年5月份，各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。据初步测算，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

　　从环比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

　　同时，全国70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有5个，比上月减少2个，最大降幅为1.1%；持平的1个；上涨的9个，增加1个，最高涨幅为2.1%。同比下降的城市有8个，比上月减少2个，最大降幅为2.8%；上涨的7个，增加2个，最高涨幅为3.4%。

　　表 2018年5月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：自2018年1月起，由于国家统计局数据指标调整，本表只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》