2018年1-10月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数在连续5个月回升之后首次回落；二是房地产开发投资增速继续放缓，已连续回落3个月；三是全国房地产开发企业到位资金增速自2018年7月份以来首次回落，到位资金状况总体稳定；四是土地购置面积与土地成交价款增速均回落；五是房屋新开工面积增速在连续上涨5个月后首次回落；六是全国商品房销售面积及销售额增速继续回落；七是全国70个大中城市商品住宅销售价格总体稳定。

　　一、国房景气指数变动情况

　　全国房地产开发景气指数在连续5个月回升之后首次回落。国家统计局发布的数据显示：2018年10月份，“国房景气指数”回升至101.94，同比提高0.45点，比2018年9月份回落0.05点。全国房地产开发景气指数继续处于95至105点的适度水平区间。

　　图1 2017年9月-2018年10月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2018年1-10月，由于土地购置面积和房屋新开面积增速开始下滑，房地产开发投资增速继续放缓，已连续回落3个月。国家统计局发布的数据显示：2018年1-10月，全国完成房地产开发投资99,324.9亿元，同比增长9.7%，增幅虽同比提高1.9个百分点，但比2018年1-9月回落0.2个百分点。

　　图2 2017年9月-2018年10月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2018年1-10月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资70,369.9亿元，同比增长13.7%，增幅虽同比提高3.8个百分点，但比2018年1-9月回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.9%；办公楼投资4,911.5亿元，同比下降12.0%，降幅比2018年1-9月扩大0.6个百分点，而上年同期为增长5.2%，所占比重为4.9%；商业营业用房投资11,886.3亿元，同比下降9.2%，降幅比2018年1-9月扩大0.1个百分点，而上年同期为增长1.1%，所占比重为12.0%；其他投资12,157.2亿元，同比增长21.5%，增幅虽同比提高15.4个百分点，但比2018年1-9月回落0.6个百分点，所占比重为12.2%。

　　图3 2017年9月-2018年10月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2016年4月-2018年10月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2018年1-10月，东部地区完成房地产开发投资53,136.3亿元，同比增长10.8%，增幅虽同比提高2.8个百分点，但比2018年1-9月回落0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为53.5%；中部地区完成投资20,754.9亿元，同比增长7.1%，增幅同比回落6.0个百分点，比2018年1-9月回落1.3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.9%；西部地区完成投资21,253.6亿元，同比增长8.4%，增幅同比提高4.3个百分点，比2018年1-9月提高0.9个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.4%；东北地区完成投资4,180.1亿元，同比增长15.6%，增幅比2018年1-9月回落0.9个百分点，而上年同期为下降0.4%，占全国房地产开发投资的比重为4.2%。

　　图5 2017年9月-2018年10月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2015年11月-2018年10月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　房地产开发企业到位资金增速自2018年7月份以来首次回落。其中，自筹资金增速回落，国内贷款降幅扩大，而利用外资和个人按揭贷款降幅有所收窄。国家统计局发布的数据显示：2018年1-10月，全国房地产开发企业到位资金135,636.2亿元，同比增长7.7%，增幅虽同比提高0.3个百分点，但比2018年1-9月回落0.1个百分点。其中，国内贷款19,726.7亿元，同比下降5.2%，降幅比2018年1-9月扩大0.1个百分点，而上年同期为增长20.2%；利用外资80.5亿元，同比下降35.6%，降幅比2018年1-9月缩小26.1个百分点，而上年同期为增长1.6%；企业自筹资金45,512.4亿元，同比增长10.8%，增幅比2018年1-9月回落0.6个百分点，而上年同期为增长0.8%；定金及预收款44,942.2亿元，同比增长16.3%，增幅同比提高1.5个百分点，与2018年1-9月持平；个人按揭贷款19,407.9亿元，同比下降0.9%，降幅同比缩小0.1个百分点，比2018年1-9月缩小0.3个百分点；其他到位资金5,966.6亿元，同比增长4.4%，增幅比2018年1-9月回落0.3个百分点。

　　图7 2017年9月-2018年10月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2017年9月-2018年10月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　2018年1-10月，由于全国商品房销售延续量价齐跌，加大土地市场下行压力，房企拿地趋于理性，土地购置面积增速自2018年5月份以来首次回落。国家统计局发布数据显示，2018年1-10月，全国房地产开发企业购置土地面积21,962.6万平方米，同比增长15.3%，增幅虽同比提高2.4个百分点，但比2018年1-9月回落0.4个百分点；土地成交价款11,695.0亿元，同比增长20.6%，增幅同比回落22.7个百分点，比2018年1-9月回落2.1个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积43,814.9万平方米，同比增长30.9%，增幅比2018年1-9月提高2.4个百分点，而上年同期为下降2.4%。

　　图9 2017年9月-2018年10月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2018年1-10月，商品房施工面积增速较前9个月继续提高。国家统计局发布的数据显示，2018年1-10月，全国商品房累计施工面积784,424.7万平方米，同比增长4.3%，增幅同比提高1.4个百分点，比2018年1-9月提高0.4个百分点。其中，住宅施工面积542,343.7万平方米，同比增长5.2%，增幅同比提高2.4个百分点，比2018年1-9月提高0.3个百分点；办公楼施工面积34,759.8万平方米，同比下降0.4%，降幅比2018年1-9月缩小0.2个百分点，而上年同期为增长2.6%；商业营业用房施工面积99,743.1万平方米，同比下降3.0%，降幅比2018年1-9月缩小0.3个百分点，而上年同期为增长1.5%。

　　图10：2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积情况

　　图11：2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积

　　同比增长率变动趋势

　　受土地市场降温影响，房企开工意愿降低，2018年1-10月，房屋新开工面积增速在连续上涨5个月后首次回落。国家统计局发布的数据显示，2018年1-10月，全国商品房累积新开工面积168,754.0万平方米，同比增长16.3%，增幅虽同比提高10.7个百分点，但比2018年1-9月回落0.1个百分点。其中，住宅新开工面积123,874.7万平方米，同比增长19.0%，增幅虽同比提高9.4个百分点，但比2018年1-9月回落0.4个百分点；办公楼新开工面积4,907.0万平方米，同比下降0.7%，降幅同比缩小8.4个百分点，比2018年1-9月缩小2.6个百分点；商业营业用房施工面积16,187.2万平方米，同比下降4.9%，降幅同比缩小3.9个百分点，比2018年1-9月缩小1.1个百分点。

　　图12 2017年9月-2018年10月累计全国商品房、商品住宅新开工面积及同比增长率变动趋势

　　图13：2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积

　　同比增长率变动趋势

　　2018年1-10月，商品房竣工面积降幅较前9个月扩大。国家统计局发布的数据显示，2018年1-10月，全国商品房累计竣工面积57,391.8万平方米，同比下降12.5%，降幅比2018年1-9月扩大1.1个百分点，而上年同期为增长0.6%。其中，住宅竣工面积40,701.8万平方米，同比下降12.6%，降幅同比扩大9.9个百分点，比2018年1-9月扩大0.3个百分点；办公楼竣工面积2,149.3万平方米，同比下降19.3%，降幅比2018年1-9月扩大5.7个百分点，而上年同期为增长36.5%；商业营业用房竣工面积7,131.6万平方米，同比下降15.2%，降幅比2018年1-9月扩大2.5个百分点，而上年同期为增长7.2%。

　　图14 2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积情况

　　图15：2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积

　　同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2018年1-10月，全国商品房销售面积及销售额增速较前9个月继续回落。国家统计局发布的数据显示，2018年1-10月，全国商品房销售面积133,116.9万平方米，同比增长2.2%，增幅同比回落6.0个百分点，比2018年1-9月回落0.7个百分点。其中，住宅销售面积115,432.3万平方米，同比增长2.8%，增幅同比回落2.8个百分点，比2018年1-9月回落0.5个百分点；办公楼销售面积3,252.6万平方米，同比下降10.5%，降幅比2018年1-9月扩大1.2个百分点，而上年同期为增长28.2%；商业营业用房销售面积9,037.9万平方米，同比下降2.8%，降幅比2018年1-9月扩大1.7个百分点，而上年同期为增长21.4%。

　　同期，全国商品房销售额115,913.7亿元，同比增长12.5%，增幅同比回落0.1个百分点，比2018年1-9月回落0.8个百分点。其中，商品住宅销售额98,354.9亿元，同比增长15.0%，增幅虽同比提高5.4个百分点，但比2018年1-9月回落0.6个百分点；办公楼销售额4,638.5亿元，同比下降6.5%，降幅比2018年1-9月扩大1.5个百分点，而上年同期为增长20.2%；商业营业用房销售额9,880.8亿元，同比增长1.7%，增幅同比回落26.2个百分点，比2018年1-9月回落1.3个百分点。

　　图16 2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积情况

　　图17 2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积

　　同比增长率变动趋势

　　图18：2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额情况

　　图19：2017年9月-2018年10月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额

　　同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2018年10月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

　　从同比看，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月扩大0.2个百分点；1-10月平均，同比上涨0.2%，涨幅比去年同期回落11.7个百分点。二手住宅销售价格上涨1.0%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点；1-10月平均，同比上涨0.7%，涨幅比去年同期回落13.1个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点；1-10月平均，同比分别上涨6.8%和7.3%，涨幅比去年同期分别回落3.1和0.7个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%，涨幅比去年同月分别扩大2.6和2.1个百分点；1-10月平均，同比均上涨5.4%，其中二线城市涨幅比去年同期回落3.1个百分点，三线城市与去年同期涨幅相同。

　　同时，全国70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，与上月相同，最大降幅为0.5%；上涨的13个，增加2个，最高涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个，比上月增加1个，最大降幅为1.0%；上涨的12个，与上月相同，最高涨幅为13.3%。

　　表 2018年10月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：自2018年1月起，由于国家统计局数据指标调整，本表只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》