从宏观经济形势来看，2011年我国经济有望继续保持平稳较快发展态势，房地产业总体也将与我国宏观经济一起实现平稳发展。具体来看：2011年房地产市场发展的政策环境将继续从紧；从市场运行指标来看，房地产市场供给有可能大幅增加；房地产市场销量仍可保持上升趋势；2011年房价涨幅将呈回落态势，但刚性需求与改善性需求仍会构成较大基数，对房价上涨形成现实压力。
1 宏观经济形势预测
在现代市场经济中，任何行业发展都会在一定程度上受到宏观经济总体发展环境的影响。从目前来看，影响经济增长的负面风险仍然存在。
从全球形势来看，2011年全球经济复苏仍将继续，新兴经济体仍将引领全球经济复苏，但不稳定和不确定因素仍较多。发达经济体高失业和低增长状况短期内难以明显改观，欧洲主权债风险、发达经济体加强财政整顿也将影响外部需求回升。IMF 在2011 年1 月发布的《全球经济展望》中指出，世界经济的“双速复苏”仍在继续，预计2011 年世界经济将增长4.5%。其中，新兴经济体和发展中国家将继续保持强劲的增长，国内生产总值增速有望继续保持在6.5%的水平，比2010 年的7%略有放缓；发达经济体国内生产总值将增长2.5%，考虑到2009 年经济衰退的程度，这一增速仍然较低。
从国内经济形势来看，受全球经济增长放缓、国内货币政策由适度宽松转为稳健的影响，2011年中国经济增长速度将有所放缓，但总体仍将保持在一个较高水平，我国经济由政府刺激政策下的恢复性增长向常态增长的基本态势已经初步形成。
国家统计局公布2010年国民经济运行数据后，国内外机构对2011年中国经济增长的预测都比较乐观。2011年1月22日，中国科学院预测科学研究中心发布《2011中国经济预测与展望》，预测2011年中国GDP增长速度为9.8%左右，较2010年增速略低。2011年1月25日，国际货币基金组织发布《世界经济展望》报告，预测中国经济增速将由2010年10.3%放缓到2011年的9.6%。
我们认为，2011年是中国“十二五”规划的开局之年，中国具备保持经济平稳较快发展的基本环境，虽然面临较大的通胀压力，但物价上涨态势仍是可控的，不会形成恶性通胀，预计全年经济增速可能会接近10%。综合来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步，2011年房地产业总体将与我国宏观经济一起实现平稳发展。
2 房地产行业政策环境预测
从目前形势来看，2011年房地产市场发展的政策环境将继续从紧，主要理由源于以下两点：
一是，2010年的中央经济工作会议指出：“2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。”宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是2011年上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅，都会对房地产市场需求产生抑制作用。
二是，2010年12月以来，政府高层多次就稳定房价表态：12月26日，国务院总理温家宝表示，一定要使房价保持在一个合理水平，决不退缩；12月27日，副总理李克强在财政工作座谈会上表示，继续坚持房地产调控不放松，加大抑制房价过快上涨的工作。12月29日，住房和城乡建设部部长姜伟新在工作会议上表示，2011年将适时开展对省、市政府稳定房价责任的考核工作，工作不力的将进行约谈，直至追究责任。姜伟新还表态，2011年住建部将会同有关部委再度进行房地产调控的政策储备，继续加大对投机、投资性购房抑制，遏止房价过快上涨。可以预期，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
3 房地产市场运行指标预测
为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2010年我国政府接连下发了一系列政策措施遏制房价过快上涨，这些楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”，并且对于不作为的地方政府使出了中国行政体系中最有效的杀手锏，建立地方政府对于房价的考核问责机制等，要求它们认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。可以预期，这一套遏制房地产投机需求，鼓励房地产供给，整顿房地产市场秩序的组合拳将对2011年房地产市场产生重要影响。
3.1 房地产市场供给有可能大幅增加
2009年以来，国家加大保障性住房建设力度，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。根据初步统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约6亿平方米。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。保障性住房建设将对住房供给结构产生较大影响。与此同时，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，由此可以预计，房地产市场供给将会出现较大幅度增加，并使房地产市场供求关系有所改善。
3.2 房地产市场销量仍可保持小幅上升趋势
预计2011年全年，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将依然实行，加之“房产税”试点会产生住房持有成本增加的预期，因此投机、投资性需求会审慎入市；另一方面，考虑到2010年12月中央经济工作会议提出要继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将等待被保障房体系吸收。但考虑到我国城市化不断发展以及居民通过投资房产以抵御通胀风险的现实需要，预计在成交量方面，2011年全年仍可能保持平稳小幅上升的趋势，但上升潜力较为有限。
3.3 2011年房价涨幅将呈回落态势，但仍面临上涨的现实压力
自中央政府启动新一轮房地产调控以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。随着调控继续深化，尤其是2010年底以来有关部委果断出手，再度出台了一系列“三次调控”政策，表明了对房地产调控目标毫不动摇的决心。在市场规律、政府考量以及宏观经济的多重影响下，我们仍维持“2010年4季度房地产行业分析报告”中对房价走势做出的判断，预计2011年房价涨幅将呈回落态势，其主要理由如下：
首先，从宏观经济形势来看，尽管宏观经济还面临诸多不确定因素的影响，但宏观经济中的结构性问题日趋严峻，通货膨胀压力越来越大。与此同时，市场流动性仍然较为宽松、资产价格泡沫很可能逼迫央行进一步收紧银根，调整货币政策。尽管这种调整是结构性的，但房地产无疑将是被调整的对象。房地产是典型的资金密集型行业，房地产金融收紧将对房地产行业的供求双方产生巨大影响。一是对于在很大程度上依赖于银行资金的开发商而言，金融收紧将加剧其现金流回转风险，“囤地”、“捂盘”等坐地生财的招数将给自身带来生存危机。二是对严重依赖于银行信贷的购房者而言，银根收紧直接压制了其购房需求。因而，金融紧缩对开发商和购房者来说影响将非常直接，从而可能导致房价下降。
其次，从产业政策环境来看，一系列调控政策显效期有望在2011年如期到来。从目前来看，房地产调控力度的不断加大将使房地产市场各主体的心理预期和行为发生变化，进而改变房地产市场的运行趋势，不断强化的调控政策夯实了抑制房价的基础。随着政策被陆续细化，一些现有政策将在操作落实层面上取得进展，地方调控政策的细则也有望得到进一步深化，因此调控政策的显效期有望在2011年尤其是上半年如期到来，在此背景下，房价将逐渐步入稳定下行的通道。
再次，从市场供求关系来看，2010年以来出台的旨在打击囤地、闲地的土地增值税从严清算政策将逼迫房地产开发企业将更多的土地投入到开发、销售环节中，从而加大市场供应量。从需求角度来看，由于受到国家抑制房价过快上涨的“限购令”等一系列政策影响，购房者可能会在短期内采取观望态度而造成市场需求减缓。基于以上分析可知，在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，房价下降的态势已基本确立。
但不容忽视的是，从2010年房价走势来看，房价涨幅虽呈下降态势，但下降幅度并不太大，市场各方仍处在深度的博弈中，这种情况仍可能在2011年出现，房价仍面临着上涨的现实压力，主要原因在于：一是流动性。2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。虽然从供给角度来看，2011年房地产市场供应量在总体上是增加的，然而，刚性需求与改善性需求仍会构成较大基数，对房价上涨形成现实压力。综上考虑，预计2011年房价仍可能保持上涨态势，但上涨幅度会有所回落。
