2014年1-7月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数仍处于95以下为较低水平；二是房地产开发投资增速继续下行；三是房地产开发企业到位资金增速环比略有改善；四是全国商品房销售面积和销售额的降幅均有所扩大；五是7月份，全国70个大中城市房价环比下降的城市个数有所增加，房价同比仍然上涨，涨幅收窄明显。
一、国房景气指数变动情况
2014年以来，房地产市场受持续收紧的信贷，不动产登记制度、税费环境以及市场供需关系等因素影响，下行压力明显。目前楼市已经步入周期性调整期，房地产行业今年的整体下行趋势将持续。国家统计局发布的数据显示：7月份，“国房景气指数”为94.82，比上年同期回落2.57点，比上月回落0.02点，距景气100已有5.18个百分点，仍处于95以下为较低水平。
图1 2010年3月-2014年7月“国房景气指数”变动趋势
注：全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。
二、房地产开发投资情况
房地产的高速增长时代已经渐渐落幕。由于市场对于楼市下行预期的增强以及未来市场形势的不确定性，使得房地产企业在开发投资方面更加谨慎，房地产投资增长的逐渐放缓相对确定。受楼市政策面驱动，2014年7月房地产新开工和施工面积增速均出现较明显的回升，但房企投资意愿仍受制于上游高企的库存，2014年1-7月房地产开发投资增速继续下行。国家统计局发布的数据显示：2014年1-7月，全国完成房地产开发投资50,381.2亿元，同比增长13.7%，增幅同比回落6.8个百分点，比2014年1-6月回落0.4个百分点。
图2 2013年6月-2014年7月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势
从供应结构来看，2014年1-7月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资34,365.5亿元，同比增长13.3%，增幅同比回落6.9个百分点，比2014年1-6月回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%；办公楼投资2,876.2亿元，同比增长19.3%，增幅同比回落20.9个百分点，而比2014年1-6月提高0.3个百分点，所占比重为5.7%；商业营业用房投资7,453.2亿元，同比增长22.3%，增幅同比回落7.2个百分点，比2014年1-6月回落0.9个百分点，所占比重为14.8%；其他投资5,686.3亿元，同比增长3.8%，增幅同比回落3.2个百分点，比2014年1-6月回落0.2个百分点，所占比重为11.3%。
从住宅供应结构来看，2014年1-7月，90平方米以下住房完成投资10,914.0亿元，同比增长8.8%，增幅同比回落10.8个百分点，比2014年1-6月回落0.9个百分点，占住宅投资的比重为31.8%；别墅、高档公寓完成投资2,090.4亿元，同比增长9.6%，增幅同比提高7.5个百分点，比2014年1-6月提高1.0个百分点，占住宅投资的比重为6.1%。
图3 2013年6月-2014年7月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况
图4 2011年12月-2014年7月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势
从区域分布上来看，2014年1-7月，东部地区完成房地产开发投资28,833.3亿元，同比增长14.1%，增幅同比回落4.5个百分点，比2014年1-6月回落0.5个百分点，占全国房地产开发投资的比重为57.2%；中部地区完成投资10,379.6亿元，同比增长11.6%，增幅同比回落9.4个百分点，比2014年1-6月回落0.3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.6%；西部地区完成投资11,168.4亿元，同比增长14.7%，增幅同比回落10.3个百分点，比2014年1-6月回落0.1个百分点，占全国房地产开发投资的比重为22.2%。
图5 2013年6月-2014年7月累计不同地区房地产投资额完成情况
图6 2011年8月-2014年7月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势
三、房地产开发企业资金来源情况
2014年1-7月，房地产开发企业到位资金增速环比略有改善，为今年以来首次出现的反弹，房企的融资环境有所改善，但是仍难改资金紧张的实质。定金及预收款和个人按揭贷款均同比下降，表明在限购放松的背景下，需求端依然疲弱。国家统计局发布的数据显示：2014年1-7月，全国房地产开发企业到位资金68,986.8亿元，同比增长3.2%，增幅同比回落28.3个百分点，而比2014年1-6月提高0.2个百分点。其中，国内贷款13,111.4亿元，同比增长14.7%，增幅同比回落16.4个百分点，而比2014年1-6月提高0.6个百分点；利用外资244.5亿元，同比下降9.2%，降幅比2014年1-6月缩小11.4个百分点，上年同期为增长18.0%；企业自筹资金28,077.9亿元，同比增长11.6%，增幅同比回落6.6个百分点，而比2014年1-6月提高1.5个百分点；其他资金27,552.9亿元，同比下降8.1%，降幅比2014年1-6月扩大0.9个百分点，而上年同期为增长45.5%。在其他资金中，定金及预收款16,567.1亿元，同比下降10.2%，降幅比2014年1-6月扩大0.9个百分点，而上年同期为增长44.7%；个人按揭贷款7,650.8亿元，同比下降3.7%，降幅与2014年1-6月持平，而上年同期为增长56.0%。
图7 2013年6月-2014年7月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况
图8 2011年8月-2014年7月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势
四、商品房建筑与销售情况
1、土地购置与待开发情况
2014年1-7月，土地成交依旧冷淡，购置土地面积同比负增长，降幅收窄，土地市场仍然较为低迷。国家统计局发布的数据显示，2014年1-7月，全国房地产开发企业购置土地面积17,824.0万平方米，同比下降4.8%，降幅同比扩大3.4个百分点，而比2014年1-6月缩小1.0个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积36,719.1万平方米，同比增长0.5%，增幅同比回落5.4个百分点，而比2014年1-6月提高0.2个百分点。
图9 2013年6月-2014年7月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势
2、商品房施、竣工面积
2014年7月，新开工面积1.8亿平米，同比上升8.2%，这是2014年以来新开工单月同比增速首次出现上升。2014年1-7月，新开工面积降幅继续收窄，但仍徘徊于历史低位。国家统计局发布的数据显示，2014年1-7月，全国商品房累计施工面积632,684.9万平方米，同比增长11.3%，增幅同比回落4.9个百分点，与2014年1-6月持平。其中，商品住宅施工面积451,577.4万平方米，同比增长8.2%，增幅同比回落5.4个百分点，比2014年1-6月回落0.1个百分点；房屋新开工面积98,231.8万平方米，同比下降12.8%，降幅比2014年1-6月缩小3.6个百分点，而上年同期为增长8.4%。
图10 2013年6月-2014年7月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势
国家统计局发布的数据显示，2014年1-7月，全国商品房累计竣工面积43,524.5万平方米，同比增长4.5%，增幅同比回落3.4个百分点，比2014年1-6月回落3.6个百分点。其中，商品住宅竣工面积33,270.4万平方米，同比增长2.7%，增幅同比回落1.9个百分点，比2014年1-6月回落3.6个百分点。
图11 2013年6月-2014年7月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势
3、全国商品房销售情况
2014年7月受限购密集松绑等政策影响，下旬销售面积出现一定止跌反弹的迹象，市场活跃度提升，但短期刺激效应有限。2014年1-7月，商品房销售面积和销售额的降幅均有所扩大。目前房地产企业库存水平依然处在高位，下半年量价调整或将延续。国家统计局发布的数据显示，2014年1-7月，全国商品房销售面积56,479.6万平方米，同比下降7.6%，降幅比2014年1-6月扩大1.6个百分点，而上年同期为增长25.8%。其中，商品住宅销售面积49,592.0万平方米，同比下降9.4%，降幅比2014年1-6月扩大1.6个百分点，而上年同期为增长27.1%；同期，全国商品房销售额36,315.1亿元，同比下降8.2%，降幅比2014年1-6月扩大1.5个百分点，而上年同期为增长37.8%。其中，商品住宅销售额29,873.7亿元，同比下降10.5%，降幅比2014年1-6月扩大1.3个百分点，而上年同期为增长39.9%。
图12 2013年6月-2014年7月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势
图13 2013年6月-2014年7月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势
五、全国房地产市场价格变动情况
新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为7.2%，最低为下降4.9%。
二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有65个，持平的城市有4个，上涨的城市有1个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，持平的城市有4个，上涨的城市有51个。7月份，同比价格变动中，最高涨幅为7.4%，最低为下降10.2%。
表1 2014年7月份70个大中城市住宅销售价格指数
| 地区 | 新建住宅 | 二手住宅 | |||||||
| 新建商品住宅 | |||||||||
| 上月=100 | 上年同月=100 | 2010年=100 | 上月=100 | 上年同月=100 | 2010年=100 | 上月=100 | 上年同月=100 | 2010年=100 | |
| 北京 | 99 | 104 | 121.4 | 98.7 | 104.9 | 127.6 | 99.2 | 102.4 | 116.6 |
| 天津 | 99.2 | 102.1 | 111.8 | 99.1 | 102.3 | 113.4 | 99.1 | 102.8 | 107.8 |
| 石家庄 | 99.2 | 103.6 | 119.8 | 99.2 | 103.7 | 120.2 | 99.8 | 102.3 | 101.5 |
| 太原 | 98.5 | 103.4 | 114.4 | 98.4 | 103.5 | 114.9 | 98.8 | 101.2 | 115.3 |
| 呼和浩特 | 99 | 104.1 | 115.1 | 99 | 104.2 | 115.6 | 99.3 | 100.1 | 106.4 |
| 沈阳 | 98.3 | 100.8 | 117.7 | 98.3 | 100.8 | 118.3 | 98.5 | 102.1 | 108.9 |
| 大连 | 98.7 | 102.3 | 117.3 | 98.7 | 102.3 | 117.5 | 98.7 | 99.1 | 106.4 |
| 长春 | 99.3 | 103.1 | 113.3 | 99.3 | 103.2 | 113.7 | 99.6 | 101.7 | 105.4 |
| 哈尔滨 | 99.3 | 103.1 | 114.1 | 99.2 | 103.2 | 114.8 | 100 | 103.6 | 104.4 |
| 上海 | 98.8 | 104.1 | 119.6 | 98.6 | 104.8 | 123.4 | 99.1 | 103.2 | 115.7 |
| 南京 | 99.2 | 103.5 | 113.1 | 98.9 | 104.5 | 117.2 | 99.1 | 103 | 105.7 |
| 杭州 | 97.6 | 97.6 | 96.3 | 97.5 | 97.5 | 96.1 | 98.9 | 97.5 | 94.2 |
| 宁波 | 98.6 | 100 | 97 | 98.6 | 100 | 96.8 | 99 | 99.5 | 94.3 |
| 合肥 | 99.3 | 104 | 113.1 | 99.2 | 104.4 | 114.1 | 99.1 | 104.3 | 107.2 |
| 福州 | 98.5 | 102.9 | 118.2 | 98.5 | 103 | 118.5 | 99 | 102.2 | 102.9 |
| 厦门 | 100.2 | 107.1 | 127.9 | 100.2 | 107.2 | 128.7 | 100 | 105.7 | 113.5 |
| 南昌 | 99.1 | 102 | 116.8 | 99 | 102 | 117.5 | 99.2 | 102.2 | 106 |
| 济南 | 98.8 | 102.3 | 112 | 98.8 | 102.3 | 112 | 99 | 100.5 | 104.9 |
| 青岛 | 98.8 | 102.6 | 109 | 98.8 | 102.7 | 109.4 | 99.1 | 99.8 | 102.1 |
| 郑州 | 100 | 103.1 | 122.2 | 100 | 103.2 | 122.7 | 99.9 | 106.4 | 114 |
| 武汉 | 98.3 | 102.3 | 114.8 | 98.2 | 102.4 | 115.6 | 98.9 | 102.4 | 109.9 |
| 长沙 | 98.6 | 102.3 | 120.3 | 98.5 | 102.3 | 120.5 | 98.7 | 102.6 | 108.2 |
| 广州 | 98.7 | 105.2 | 127.7 | 98.7 | 105.3 | 128 | 98.9 | 105.2 | 120 |
| 深圳 | 99.4 | 105.1 | 124.9 | 99.4 | 105.1 | 125.4 | 99.4 | 107.4 | 122.6 |
| 南宁 | 98.8 | 102.3 | 111.4 | 98.7 | 102.4 | 111.7 | 99.1 | 100.6 | 105.5 |
| 海口 | 99.2 | 100.3 | 102.2 | 99.2 | 100.3 | 102.2 | 99.4 | 99 | 94 |
| 重庆 | 99.1 | 102.4 | 113.1 | 99.1 | 102.5 | 113.4 | 99.2 | 101.1 | 104.2 |
| 成都 | 98.9 | 102.2 | 112.8 | 98.9 | 102.2 | 112.9 | 98.8 | 100.9 | 103 |
| 贵阳 | 99.6 | 103.2 | 114.3 | 99.5 | 103.5 | 115.5 | 99.6 | 104.7 | 119.4 |
| 昆明 | 99.2 | 102.3 | 113.4 | 99 | 102.7 | 115.3 | 98.8 | 101.4 | 114.5 |
| 西安 | 99.4 | 103.6 | 116.1 | 99.3 | 104 | 117.8 | 99.1 | 100 | 104.6 |
| 兰州 | 99.4 | 101.3 | 114.7 | 99.4 | 101.3 | 115 | 99.6 | 101.1 | 100.8 |
| 西宁 | 100 | 105.4 | 122.6 | 100 | 105.4 | 122.6 | 100.1 | 102.1 | 113 |
| 银川 | 99.2 | 104.3 | 114.9 | 99.1 | 104.7 | 116 | 99.6 | 104.7 | 112.4 |
| 乌鲁木齐 | 99.4 | 104.2 | 124 | 99.4 | 104.2 | 124.1 | 99.6 | 103.3 | 113.9 |
| 唐山 | 99.8 | 100.5 | 103 | 99.8 | 100.6 | 103.3 | 100 | 100 | 104 |
| 秦皇岛 | 99.2 | 101.4 | 114.3 | 99.2 | 101.6 | 115.9 | 98.8 | 97.4 | 100.7 |
| 包头 | 98.9 | 100.4 | 111.2 | 98.8 | 100.5 | 112.5 | 98.7 | 100 | 101.4 |
| 丹东 | 99.5 | 102.6 | 116.9 | 99.5 | 102.6 | 117 | 99.3 | 100.9 | 104.9 |
| 锦州 | 99.8 | 104 | 115.7 | 99.8 | 104 | 115.7 | 99.2 | 99.9 | 100.9 |
| 吉林 | 99.5 | 101.9 | 113.8 | 99.5 | 102 | 114.5 | 99.4 | 98.8 | 103.5 |
| 牡丹江 | 100 | 101.7 | 113.4 | 100 | 101.7 | 113.5 | 99.1 | 95.4 | 98.5 |
| 无锡 | 99.4 | 100.1 | 105.2 | 99.4 | 100 | 105.8 | 99.3 | 100.2 | 106.2 |
| 扬州 | 98.3 | 102.4 | 110.3 | 98.2 | 102.5 | 110.6 | 100 | 101.7 | 102.2 |
| 徐州 | 99.9 | 102.4 | 112.5 | 99.9 | 102.5 | 113.2 | 99.7 | 100 | 99.5 |
| 温州 | 100 | 95.4 | 79.3 | 100 | 95.1 | 78.1 | 98.9 | 89.8 | 77.2 |
| 金华 | 99.2 | 100.8 | 102.4 | 99.1 | 100.8 | 102.4 | 99.1 | 99.5 | 96 |
| 蚌埠 | 99.4 | 101.4 | 107.7 | 99.4 | 101.5 | 107.9 | 99.2 | 102.7 | 108.8 |
| 安庆 | 99.2 | 101.4 | 108 | 99.2 | 101.5 | 108.3 | 99.5 | 99.3 | 100 |
| 泉州 | 98.8 | 102 | 106.9 | 98.7 | 102 | 107.3 | 98.9 | 100.8 | 98.8 |
| 九江 | 99.2 | 101.3 | 108.6 | 99.2 | 101.4 | 109 | 99.4 | 100.5 | 103.3 |
| 赣州 | 98.9 | 102 | 112.7 | 98.9 | 102 | 112.8 | 98.9 | 98.4 | 98.4 |
| 烟台 | 99.2 | 103.9 | 112 | 99.2 | 104 | 112.2 | 99 | 101.3 | 103.4 |
| 济宁 | 99.6 | 103 | 112.9 | 99.6 | 103.1 | 113.3 | 99.2 | 99.6 | 107.4 |
| 洛阳 | 99.2 | 102.5 | 115.2 | 99.2 | 102.6 | 115.5 | 99.1 | 103.6 | 113.3 |
| 平顶山 | 98.8 | 103.1 | 113.6 | 98.8 | 103.1 | 113.8 | 98.9 | 102.3 | 111.3 |
| 宜昌 | 99 | 102 | 113.4 | 99 | 102 | 113.6 | 99.1 | 101.8 | 107.9 |
| 襄樊 | 98.8 | 101.1 | 113.5 | 98.8 | 101.1 | 113.6 | 99.1 | 101.6 | 114.4 |
| 岳阳 | 99.5 | 102.2 | 114.5 | 99.1 | 103.3 | 120.1 | 99.3 | 101.9 | 114.8 |
| 常德 | 99 | 102.4 | 111.8 | 98.9 | 102.5 | 111.9 | 99.5 | 101.7 | 114 |
| 惠州 | 99.2 | 103.7 | 113.6 | 99.2 | 103.7 | 113.6 | 98.7 | 102.9 | 110.9 |
| 湛江 | 99.3 | 104.5 | 118.5 | 99.3 | 104.5 | 118.5 | 99.3 | 101.8 | 110.7 |
| 韶关 | 98.4 | 98.4 | 110.6 | 98.3 | 98.3 | 110.9 | 98.8 | 100.2 | 107.8 |
| 桂林 | 98.7 | 102.7 | 117.2 | 98.7 | 102.8 | 117.6 | 99.2 | 100.4 | 105.3 |
| 北海 | 99.5 | 104.2 | 111.9 | 99.5 | 104.2 | 112 | 99.2 | 101.1 | 107 |
| 三亚 | 97.6 | 101.6 | 105 | 97.6 | 101.6 | 105 | 99.4 | 100.9 | 95.8 |
| 泸州 | 98.3 | 103.4 | 111.8 | 98.2 | 103.5 | 112.2 | 99 | 102.9 | 105.1 |
| 南充 | 98.9 | 101.6 | 112 | 98.9 | 101.6 | 112.1 | 99.3 | 102.3 | 105.8 |
| 遵义 | 99.3 | 102.7 | 113 | 99.2 | 103.1 | 114.6 | 99.4 | 101.7 | 111.8 |
| 大理 | 100.1 | 103.3 | 107.6 | 100.1 | 103.6 | 108.3 | 99.4 | 99.2 | 103.1 |
中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》
