2018年1-3月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数小幅继续小幅回落；二是房地产开发投资增速维持今年以来的高增速；三是全国房地产开发企业到位资金增速继续回落，资金面总体再趋紧；四是土地购置面积增速由负转正，土地成交价款增速有所提高；五是房屋新开工面积大幅增长，增速创9个月新高；六是全国商品房销售面积和销售额增速双双回落；七是全国70个大中城市中一线城市商品住宅销售价格同比下降，二三线城市同比涨幅继续回落。
一、国房景气指数变动情况
进入2018年，全国房地产开发景气指数在2017年下半年连续小幅增长之后开始出现回落。国家统计局发布的数据显示：2018年3月份，“国房景气指数”继续回落至101.50，同比提高0.37点，比2018年2月份回落0.16点。全国房地产开发景气指数继续处于95至105点的适度水平区间。
图1 2017年2月-2018年3月“国房景气指数”变动趋势
注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。
二、房地产开发投资情况
一方面由于土地投资的大幅增长带动土地量价齐升；另一方面，库存下降使得开发商补库存意愿增强进而房屋新开工面积大幅增长，2018年1-3月房地产开发投资增速维持今年以来的高增速。国家统计局发布的数据显示：2018年1-3月，全国完成房地产开发投资21,291.3亿元，同比增长10.4%，增幅同比提高1.3个百分点，比2018年1-2月提高0.5个百分点。
图2 2017年2月-2018年3月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势
从供应结构来看，2018年1-3月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资14,704.6亿元，同比增长13.3%，增幅同比提高2.1个百分点，比2018年1-2月提高1.0个百分点，占房地产开发投资的比重为69.06%；办公楼投资1,192.5亿元，同比下降0.1%，降幅同比收窄3.7个百分点，比2018年1-2月收窄0.1个百分点，所占比重为5.60%；商业营业用房投资2,743.0亿元，同比下降6.5%，降幅比2018年1-2月扩大1.7个百分点，而上年同期为增长8.2%，所占比重为12.88%；其他投资2,651.2亿元，同比增长21.5%，增幅同比提高15.2个百分点，比2018年1-2月回落0.3个百分点，所占比重为12.45%。
图3 2017年2月-2018年3月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况
图4 2015年8月-2018年3月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势
从区域分布上来看，2018年1-3月，东部地区完成房地产开发投资12,277.1亿元，同比增长11.8%，增幅同比提高3.1个百分点，比2018年1-2月提高0.2个百分点，占全国房地产开发投资的比重为57.66%；中部地区完成投资4,442.9亿元，同比增长15.0%，增幅同比提高0.1个百分点，比2018年1-2月提高1.6个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.87%；西部地区完成投资4,122.3亿元，同比增长2.9%，增幅同比回落4.6个百分点，比2018年1-2月回落0.8个百分点，占全国房地产开发投资的比重为19.36%；东北地区完成投资448.9亿元，同比增长1.3%，而上年同期为下降8.8%，2018年1-2月为下降15.3%，占全国房地产开发投资的比重为2.11%。
图5 2017年2月-2018年3月累计不同地区房地产投资额完成情况
图6 2015年4月-2018年3月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势
三、房地产开发企业资金来源情况
2018年1-3月，房地产开发企业到位资金增速继续回落，资金面总体再趋紧。其中，除国内贷款增速较前两个月有所提高以外，其余到位资金来源增速均回落。国家统计局发布的数据显示：2018年1-3月，全国房地产开发企业到位资金36,770.0亿元，同比增长3.1%，增幅同比回落8.4个百分点，比2018年1-2月回落1.7个百分点。其中，国内贷款6,957.3亿元，同比增长0.9%，增幅虽同比回落9.8个百分点，但比2018年1-2月提高0.6个百分点；利用外资16.0亿元，同比下降78.4%，降幅比2018年1-2月扩大3.6个百分点，而上年同期为增长308.0%；企业自筹资金11,448.8亿元，同比增长5.1%，增幅比2018年1-2月回落2.1个百分点，而上年同期为下降7.2%；定金及预收款11,130.4亿元，同比增长11.2%，增幅同比回落15.8个百分点，比2018年1-2月回落3.0个百分点；个人按揭贷款5,160.1亿元，同比下降6.8%，降幅比2018年1-2月扩大2.5个百分点，而上年同期为增长18.6%；其他到位资金2,057.5亿元，同比下降9.0%。
图7 2017年2月-2018年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况
图8 2017年2月-2018年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势
四、商品房建筑与销售情况
1、土地购置与待开发情况
2018年1-3月，土地市场温和回暖，相比前两个月，土地购置面积增速由负转正，土地成交价款增速有所提高。国家统计局发布数据显示，2018年1-3月，全国房地产开发企业购置土地面积3,802.1万平方米，同比增长0.5%，增幅同比回落5.2个百分点，而2018年1-2月为下降1.2%；土地成交价款1,633.9亿元，同比增长20.3%，增幅同比提高3.6个百分点，比2018年1-2月提高20.3个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积36,231.5万平方米，同比增长35.4%，增幅比2018年1-2月回落14.2个百分点，而上年同期为下降1.8%。
图9 2017年2月-2018年3月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势
2、商品房施、竣工面积
2018年1-3月，房屋新开工面积大幅增长，增速创2017年7月份至今以来的9个月新高。国家统计局发布的数据显示，2018年1-3月，全国商品房累计施工面积646,555.5万平方米，同比增长1.5%，增幅同比回落1.6个百分点，与2018年1-2月持平。其中，商品住宅施工面积441,540.4万平方米，同比增长1.9%，增幅虽同比回落0.3个百分点，但比2018年1-2月提高0.1个百分点；房屋新开工面积34,615.0万平方米，同比增长9.7%，增幅虽同比回落1.9个百分点，但比2018年1-2月提高6.8个百分点。
图10 2017年2月-2018年3月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势
国家统计局发布的数据显示，2018年1-3月，全国商品房累计竣工面积20,708.9万平方米，同比下降10.1%，降幅比2018年1-2月收窄2.0个百分点，而上年同期为增长15.1%。其中，商品住宅竣工面积14,197.6万平方米，同比下降14.0%，降幅比2018年1-2月收窄3.1个百分点，而上年同期为增长13.7%。
图11 2017年2月-2018年3月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势
3、全国商品房销售情况
2018年1-3月，由于部分城市的房地产调控政策持续收紧，全国商品房销售面积和销售额增速双双回落。国家统计局发布的数据显示，2018年1-3月，全国商品房销售面积30,088.4万平方米，同比增长3.6%，增幅同比回落15.9个百分点，比2018年1-2月回落0.5个百分点。其中，商品住宅销售面积26,114.4万平方米，同比增长2.5%，增幅虽同比回落14.4个百分点，但比2018年1-2月提高0.2个百分点；同期，全国商品房销售额25,597.2亿元，同比增长10.4%，增幅同比回落14.7个百分点，比2018年1-2月回落4.9个百分点。其中，商品住宅销售额21,608.7亿元，同比增长11.4%，增幅虽同比回落8.8个百分点，比2018年1-2月回落4.3个百分点。
图12 2017年2月-2018年3月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势
图13 2017年2月-2018年3月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势
五、全国房地产市场价格变动情况
2018年3月份，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。从同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。
从环比来看，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%；二手住宅销售价格继续下降，降幅比上月收窄0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格涨幅比上月扩大0.2个百分点。
同时，全国70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；天津和合肥两个城市持平；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.2个百分点之间。从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.3个百分点之间；其余城市略有上涨，涨幅在0.1至1.2个百分点之间。
表 2018年3月份70个大中城市住宅销售价格指数
| 新建商品住宅 | 二手住宅 | |||||
| 上月=100 | 上年同月=100 | 2015年=100 | 上月=100 | 上年同月=100 | 2015年=100 | |
| 北京 | 100.1 | 99.4 | 134.9 | 99.8 | 93.2 | 146.1 |
| 天津 | 100 | 100.4 | 129.3 | 100.2 | 98.8 | 128.5 |
| 石家庄 | 100.7 | 102.5 | 124.9 | 100.1 | 99.6 | 119.1 |
| 太原 | 100.6 | 107.6 | 113.2 | 101.5 | 108.3 | 115.9 |
| 呼和浩特 | 100.5 | 107.6 | 108.5 | 100.5 | 104 | 103 |
| 沈阳 | 100.5 | 111.4 | 116.9 | 100.1 | 106.7 | 109.4 |
| 大连 | 100.7 | 110.8 | 114.1 | 100.4 | 106.5 | 108.4 |
| 长春 | 101 | 109.3 | 114.5 | 100.5 | 105.7 | 107.7 |
| 哈尔滨 | 100.9 | 111.1 | 115.6 | 101 | 108.5 | 110.8 |
| 上海 | 100.2 | 99.7 | 145.2 | 99.4 | 98.9 | 140.1 |
| 南京 | 99.7 | 98.3 | 145.4 | 100.4 | 99 | 136.8 |
| 杭州 | 100.3 | 99.6 | 133.3 | 100.7 | 106.5 | 135.8 |
| 宁波 | 100.3 | 105.5 | 122.1 | 100.9 | 107.4 | 119.9 |
| 合肥 | 100 | 99.6 | 148 | 100.1 | 100.1 | 151.4 |
| 福州 | 99.6 | 98.2 | 127.5 | 99.8 | 102 | 125.1 |
| 厦门 | 99.8 | 100.1 | 150.9 | 99.5 | 94.5 | 139.2 |
| 南昌 | 100.6 | 104.6 | 124.4 | 100.4 | 102.5 | 118.4 |
| 济南 | 100.2 | 100.9 | 122.3 | 100.3 | 100.8 | 119.7 |
| 青岛 | 100.4 | 103.3 | 118.3 | 101.4 | 107.7 | 122.4 |
| 郑州 | 99.9 | 99.2 | 129.7 | 99.9 | 98.5 | 130.1 |
| 武汉 | 99.8 | 101.2 | 130.1 | 99.9 | 107 | 136.8 |
| 长沙 | 100.3 | 104.4 | 127.1 | 100 | 108.4 | 127.3 |
| 广州 | 100.2 | 100.8 | 137 | 100.2 | 102.4 | 147.2 |
| 深圳 | 99.9 | 97.7 | 144.7 | 100.7 | 105 | 148.1 |
| 南宁 | 100.5 | 107.6 | 124.2 | 100.4 | 107.1 | 117 |
| 海口 | 102.1 | 104.8 | 115.8 | 101.7 | 101.3 | 106.1 |
| 重庆 | 100.7 | 107.7 | 119.8 | 100.3 | 107.2 | 116.3 |
| 成都 | 100.2 | 100.8 | 106.6 | 99.6 | 102 | 110.3 |
| 贵阳 | 100.7 | 110.3 | 118.2 | 100.4 | 105.4 | 109.1 |
| 昆明 | 100.8 | 111.5 | 116.6 | 100.4 | 107.3 | 110.6 |
| 西安 | 100.9 | 111.2 | 123.7 | 101.3 | 108.4 | 106.3 |
| 兰州 | 100.4 | 105.6 | 110.4 | 100.2 | 104.8 | 106 |
| 西宁 | 100 | 106 | 107.8 | 100 | 103.1 | 102.5 |
| 银川 | 100.8 | 105.9 | 106.7 | 100.1 | 101.7 | 100.8 |
| 乌鲁木齐 | 100.8 | 109.3 | 107.4 | 102.1 | 113.8 | 112.2 |
| 100.8 | 106.6 | 110.4 | 100.3 | 103.3 | 106.2 | |
| 秦皇岛 | 101.4 | 107.7 | 115.6 | 100.8 | 104.2 | 110 |
| 包头 | 100.6 | 107.2 | 106.4 | 100.2 | 102.9 | 101.3 |
| 丹东 | 100.4 | 104.1 | 102 | 100.3 | 103 | 101.3 |
| 锦州 | 100.9 | 103.9 | 99.7 | 100.4 | 100.8 | 94.1 |
| 吉林 | 100.3 | 106.9 | 109.6 | 100.4 | 103.7 | 106.1 |
| 牡丹江 | 100.5 | 106.5 | 105.3 | 100.1 | 103.4 | 104.1 |
| 无锡 | 99.9 | 98.4 | 132.7 | 100.1 | 106.3 | 129.8 |
| 扬州 | 100.6 | 107.7 | 122.4 | 100.4 | 104.5 | 113.3 |
| 徐州 | 100.7 | 110 | 122.8 | 100.3 | 105.6 | 111.9 |
| 温州 | 99.9 | 106.5 | 114.1 | 100.1 | 105.5 | 111.4 |
| 金华 | 100.3 | 108.2 | 119.2 | 100.4 | 108 | 114.9 |
| 蚌埠 | 99.7 | 107 | 116.7 | 100.1 | 106 | 112.4 |
| 安庆 | 100 | 103.9 | 113.6 | 100 | 105 | 113.9 |
| 泉州 | 100.1 | 99.6 | 110.7 | 100.2 | 104.1 | 112.8 |
| 九江 | 100.5 | 106.5 | 121.9 | 100.1 | 103.7 | 114.8 |
| 赣州 | 100.2 | 101.8 | 116.6 | 100.2 | 102.3 | 114.6 |
| 烟台 | 100.4 | 108.4 | 115.6 | 100.3 | 106.5 | 110 |
| 济宁 | 100.4 | 108.5 | 110.3 | 101.2 | 108.1 | 110.3 |
| 洛阳 | 100.4 | 108.2 | 114.6 | 100.2 | 104.2 | 107 |
| 平顶山 | 100.1 | 107.2 | 112.2 | 100.2 | 106.3 | 106.7 |
| 宜昌 | 100.9 | 108.5 | 116.5 | 100.6 | 106.6 | 112.5 |
| 襄樊 | 100.2 | 106.5 | 108.8 | 100.1 | 104.5 | 106.3 |
| 岳阳 | 100.7 | 108.6 | 115 | 100.2 | 104.5 | 107.7 |
| 常德 | 100 | 107.2 | 111.3 | 100.2 | 103.9 | 107.1 |
| 惠州 | 99.9 | 103.1 | 131.3 | 100.5 | 105 | 124 |
| 湛江 | 100.3 | 108.2 | 117 | 100.2 | 106.8 | 109.6 |
| 韶关 | 100.6 | 106 | 117 | 100 | 103.2 | 107.2 |
| 桂林 | 100.6 | 108.5 | 112.8 | 100.3 | 103.6 | 100.6 |
| 北海 | 100.8 | 112.3 | 118.7 | 100.2 | 107.3 | 112.1 |
| 三亚 | 100.7 | 102.2 | 112.8 | 100.9 | 101 | 106.9 |
| 泸州 | 100.3 | 106.7 | 111.1 | 100.4 | 104.7 | 110 |
| 南充 | 100.6 | 110.1 | 112.9 | 100.7 | 107.6 | 111.9 |
| 遵义 | 100.9 | 109.3 | 111.3 | 100.5 | 106.4 | 108.1 |
| 大理 | 100.9 | 108.1 | 110.8 | 100.3 | 104.6 | 103.3 |
注：自2018年1月起，由于国家统计局数据指标调整，本表只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。
中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》
