2018年1-8月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数持续小幅回升；二是房地产开发投资增速虽较前7个月稍有回落，但仍维持在高位运行；三是全国房地产开发企业到位资金增速较前7个月进一步回升，到位资金状况继续改善；四是土地购置面积和土地成交价款增速持续提高；五是房企开工意愿依然较强，房屋新开工面积增速继续提高；六是全国商品房销售面积增速在连续3个月回升后趋稳，较前7个月有所回落；七是全国70个大中城市中一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，三线城市商品住宅销售价格有所上涨。

　　一、国房景气指数变动情况

　　2018年5月份以来，全国房地产开发景气指数持续小幅回升。国家统计局发布的数据显示：2018年8月份，“国房景气指数”回升至101.98，同比提高0.56点，比2018年7月份提高0.10点。全国房地产开发景气指数继续处于95至105点的适度水平区间。

　　图1 2017年7月-2018年8月“国房景气指数”变动趋势

　　注：国家统计局从2017年起发布的房地产开发景气指数是基期修定后的值。全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

　　二、房地产开发投资情况

　　2018年1-8月，房地产开发投资增速虽较前7个月稍有回落，但仍维持在高位运行。国家统计局发布的数据显示：2018年1-8月，全国完成房地产开发投资76,518.8亿元，同比增长10.1%，增幅虽比2018年1-7月回落0.1个百分点，但同比提高2.2个百分点。

　　图2 2017年7月-2018年8月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势

　　从供应结构来看，2018年1-8月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资54,114.4亿元，同比增长14.1%，增幅虽同比提高4.0个百分点，但比2018年1-7月回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为70.7%；办公楼投资3,837.8亿元，同比下降10.4%，降幅比2018年1-7月扩大0.5个百分点，而上年同期为增长4.8%，所占比重为5.0%；商业营业用房投资9,329.6亿元，同比下降8.5%，降幅比2018年1-7月缩小0.4个百分点，而上年同期为增长2.4%，所占比重为12.2%；其他投资9,237.0亿元，同比增长21.9%，增幅虽同比提高17.7个百分点，但比2018年1-7月回落1.4个百分点，所占比重为12.1%。

　　图3 2017年7月-2018年8月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况

　　图4 2016年2月-2018年8月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势

　　从区域分布上来看，2018年1-8月，东部地区完成房地产开发投资41,237.4亿元，同比增长11.2%，增幅虽同比提高2.4个百分点，但比2018年1-7月回落0.3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为53.9%；中部地区完成投资16,212.6亿元，同比增长9.7%，增幅同比回落3.6个百分点，比2018年1-7月回落0.7个百分点，占全国房地产开发投资的比重为21.2%；西部地区完成投资15,954.7亿元，同比增长6.6%，增幅同比提高2.6个百分点，比2018年1-7月提高0.8个百分点，占全国房地产开发投资的比重为20.9%；东北地区完成投资3,114.2亿元，同比增长17.3%，增幅比2018年1-7月回落0.4个百分点，而上年同期为下降7.4%，占全国房地产开发投资的比重为4.1%。

　　图5 2017年7月-2018年8月累计不同地区房地产投资额完成情况

　　图6 2015年9月-2018年8月累计东部、中部、西部和东北地区房地产投资增长率变动趋势

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2018年1-8月，房地产开发企业到位资金增速较前7个月进一步回升，到位资金状况继续改善。其中，国内贷款、利用外资及个人按揭贷款降幅均继续收窄；自筹资金增速继续提高。国家统计局发布的数据显示：2018年1-8月，全国房地产开发企业到位资金106,682.4亿元，同比增长6.9%，增幅虽同比回落2.1个百分点，但比2018年1-7月提高0.5个百分点。其中，国内贷款15,782.6亿元，同比下降6.6%，降幅比2018年1-7月缩小0.3个百分点，而上年同期为增长19.0%；利用外资35.4亿元，同比下降68.3%，降幅比2018年1-7月缩小1.8个百分点，而上年同期为增长15.4%；企业自筹资金34,959.5亿元，同比增长11.2%，增幅比2018年1-7月提高0.8个百分点，而上年同期为下降1.7%；定金及预收款35,447.0亿元，同比增长15.1%，增幅同比回落4.9个百分点，与2018年1-7月持平；个人按揭贷款15,604.9亿元，同比下降1.0%，降幅比2018年1-7月缩小0.4个百分点，而上年同期为增长2.4%；其他到位资金4,853.0亿元，同比增长1.1%，增幅比2018年1-7月提高0.1个百分点。

　　图7 2017年7月-2018年8月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况

　　图8 2017年7月-2018年8月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势

　　四、商品房建筑与销售情况

　　1、土地购置与待开发情况

　　土地市场自2018年5月份以来增速持续提高，前8个月土地市场热度不减，量价齐升。国家统计局发布数据显示，2018年1-8月，全国房地产开发企业购置土地面积16,451.3万平方米，同比增长15.6%，增幅同比提高5.5个百分点，比2018年1-7月提高4.3个百分点；土地成交价款8,176.9亿元，同比增长23.7%，增幅虽同比回落19.0个百分点，但比2018年1-7月提高1.8个百分点。同期，全国房地产开发企业待开发土地面积41,839.0万平方米，同比增长31.7%，增幅比2018年1-7月回落0.3个百分点，而上年同期为下降4.1%。

　　图9 2017年7月-2018年8月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势

　　2、商品房施、竣工面积

　　2018年1-8月，在房屋新开工面积增长强劲拉动下，商品房施工面积增速继续提高。国家统计局发布的数据显示，2018年1-8月，全国商品房累计施工面积747,658.5万平方米，同比增长3.6%，增幅同比提高0.5个百分点，比2018年1-7月提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积515,960.9万平方米，同比增长4.6%，增幅同比提高1.8个百分点，比2018年1-7月提高0.7个百分点；办公楼施工面积33,488.3万平方米，同比下降1.1%，降幅比2018年1-7月扩大0.1个百分点，而上年同期为增长3.0%；商业营业用房施工面积96,119.1万平方米，同比下降3.3%，降幅比2018年1-7月缩小0.2个百分点，而上年同期为增长2.3%。

　　图10：2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积情况

　　图11：2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房施工面积

　　同比增长率变动趋势

　　2018年1-8月，房企开工意愿依然较强，房屋新开工面积增速继续提高，已经连续上涨4个月。国家统计局发布的数据显示，2018年1-8月，全国商品房累积新开工面积133,293.2万平方米，同比增长15.9%，增幅同比提高8.3个百分点，比2018年1-7月提高1.5个百分点。其中，住宅新开工面积98,307.0万平方米，同比增长19.7%，增幅同比提高8.1个百分点，比2018年1-7月提高1.7个百分点；办公楼新开工面积3,727.5万平方米，同比下降7.9%，降幅同比扩大1.5个百分点，比2018年1-7月扩大0.9个百分点；商业营业用房施工面积12,739.4万平方米，同比下降6.5%，降幅同比缩小0.5个百分点，比2018年1-7月缩小1.6个百分点。

　　图12 2017年7月-2018年8月累计全国商品房、商品住宅新开工面积及同比增长率变动趋势

　　图13：2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积

　　同比增长率变动趋势

　　2018年1-8月，商品房竣工面积降幅较前7个月有所扩大，房屋新开工面积和竣工面积呈现加速分化状态。国家统计局发布的数据显示，2018年1-8月，全国商品房累计竣工面积46,229.9万平方米，同比下降11.6%，降幅比2018年1-7月扩大1.1个百分点，而上年同期为增长3.4%。其中，住宅竣工面积32,459.5万平方米，同比下降13.2%，降幅比2018年1-7月扩大1.0个百分点，而上年同期为增长0.5%；办公楼竣工面积1,790.1万平方米，同比下降11.5%，降幅比2018年1-7月扩大1.4个百分点，而上年同期为增长43.7%；商业营业用房竣工面积5,909.1万平方米，同比下降9.8%，降幅比2018年1-7月扩大1.0个百分点，而上年同期为增长7.7%。

　　图14 2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积情况

　　图15：2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积

　　同比增长率变动趋势

　　3、全国商品房销售情况

　　2018年1-8月，受三四线城市商品房销售放缓影响，全国商品房销售面积增速在连续3个月回升后趋稳，较前7个月有所回落。国家统计局发布的数据显示，2018年1-8月，全国商品房销售面积102,473.5万平方米，同比增长4.0%，增幅同比回落8.7个百分点，比2018年1-7月回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积88,913.7万平方米，同比增长4.1%，增幅同比回落6.2个百分点，比2018年1-7月回落0.1个百分点；办公楼销售面积2,550.1万平方米，同比下降6.3%，降幅比2018年1-7月扩大0.5个百分点，而上年同期为增长32.3%；商业营业用房销售面积6,937.5万平方米，同比增长1.8%，增幅同比回落25.1个百分点，比2018年1-7月回落0.5个百分点。

　　同期，全国商品房销售额89,396.0亿元，同比增长14.5%，增幅虽同比回落2.7个百分点，但比2018年1-7月提高0.1个百分点。其中，商品住宅销售额75,831.1亿元，同比增长16.4%，增幅同比提高2.2个百分点，比2018年1-7月提高0.2个百分点；办公楼销售额3,654.4亿元，同比下降3.3%，降幅比2018年1-7月扩大1.2个百分点，而上年同期为增长26.6%；商业营业用房销售额7,640.2亿元，同比增长5.6%，增幅虽同比回落29.8个百分点，但比2018年1-7月提高0.1个百分点。

　　图16 2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积情况

　　图17 2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售面积

　　同比增长率变动趋势

　　图18：2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额情况

　　图19：2017年7月-2018年8月累计全国商品房、住宅、办公楼及商业营业用房销售额

　　同比增长率变动趋势

　　五、全国房地产市场价格变动情况

　　2018年8月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策、综合调控，努力促进房地产市场平稳健康发展。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月略微扩大0.1个百分点；同比上涨0.9%，涨幅比去年同月回落4.1个百分点；1-8月平均，同比下降0.1%，而去年同期为上涨14.6%。二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；同比上涨1.2%，涨幅比去年同月回落6.4个百分点；1-8月平均，同比上涨0.5%，涨幅比去年同期回落15.9个百分点。

　　31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；同比上涨8.6%，涨幅比去年同月扩大0.6个百分点；1-8月平均，同比上涨6.2%，涨幅比去年同期回落5.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；同比上涨6.5%，涨幅比去年同月回落1.0个百分点；1-8月平均，同比上涨4.9%，涨幅比去年同期回落4.4个百分点。

　　35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；同比上涨8.3%，涨幅比去年同月回落1.0个百分点；1-8月平均，同比上涨7.0%，涨幅比去年同期回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；同比上涨6.4%，涨幅比去年同月回落0.1个百分点；1-8月平均，同比上涨4.9%，涨幅比去年同期回落0.4个百分点。

　　同时，全国70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有1个，比上月减少1个；持平的2个，与上月相同；上涨的12个，增加1个，最高涨幅为3.4%。同比下降的城市有2个，比上月减少2个，最大降幅为1.6%；上涨的13个，增加2个，最高涨幅为10.2%。

　　表 2018年8月份70个大中城市住宅销售价格指数

　　注：自2018年1月起，由于国家统计局数据指标调整，本表只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

中国产业竞争情报网研究成果《房地产项目可行性研究报告》